农家乐用地属于什么性质？如何申请农家乐用地？

乌龟

农家乐用地属于什么性质？如何申请农家乐用地？

     农家乐用地属于什么性质？

     农家乐属于非农建设用地，有关建设用地审批程序和要求，请向当地国土资源部门咨询。

     国土资源部耕地保护司有关负责人今日向媒体表示,以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐,以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地,必须依法依规按建设用地进行管理。这位负责人说,近日,国土资源部、农业部日前联合下发《关于进一步支持设施农业健康发展的通知》。他表示,两部在加大政策扶持力度保障设施农业合理用地需求的同时,进一步规范设施农用地的使用,强化部门执法监管。

       “农家乐”休闲旅游业发展较快，用地管理还不够规范，须按经营性建设用地进行管理，加大政策法规宣传和执法力度，制定完善政策法规，规范用地管理行为。
           

       “农家乐”休闲旅游业是近年来顺应城乡居民消费新趋势而发展起来的，以“吃农家饭、住农家屋、游农家景、享农家乐”为主要内容，集休闲观光旅游、领略乡村风情、体验农耕文明于一体的农村新兴产业。发展“农家乐”休闲旅游业，有利于调整农村产业结构，推动高效生态农业和农村二三产业联动发展，促进农民就地就近转移就业，增加农民收入；有利于完善旅游产品的供给层次，丰富城乡居民的业余生活；有利于增强农村生态环境保护意识，促进现代文明向农村传播，加速城乡经济社会融合，推进社会主义和谐社会和新农村建设。

       近几年来，浙江省的“农家乐”休闲旅游产业发展十分迅速，浙江省已经拥有“农家乐”经营户15000户左右，从业人员超过8万人，营业收入近40亿元，不仅为游客提供了休闲旅游的新方式，更为乡村农户的脱贫致富、解决“三农”问题开辟了新的途径。

       虽然“农家乐”休闲旅游业意义重大，得到较快发展，但对“农家乐”产业的用地政策不够明朗，各地政策不一，有的打着“农家乐”的招牌进行违法用地，给农村土地管理带来混乱现象，值得进一步研究探讨，使之得以规范，促进健康发展。

       1“农家乐”土地利用特点及存在问题

       1.1土地利用特点

       一是多效益性。“农家乐”作为休闲旅游业，其用地可以获得多种效益，包括经济效益、社会效益和生态效益。二是高收益性。“农家乐”用地不仅能维持原有的土地功能收入，而且还能通过发展旅游得到额外的收入，明显地增加了土地的经济产出。三是复杂性。“农家乐”用地类型众多，包括水田、果园、茶园、林地、坑塘水面及农村宅基地等。考虑不同类型用地本身的特点，发挥其优势，也是“农家乐”发展中需要考虑的一个复杂而重要的问题。从土地利用类型结构分析。“从“农家乐”悄然兴起以来，一些土地的用地性质就发生了变化，由单纯的农村居住用地、农村宅基地发展成一种复合型的土地利用类型，一些农地、林地也具备了两个产业（农业和旅游产业）的特性。

       1.2土地利用存在的问题

       主要表现三方面：一是避开审批，违法占地，违规建筑。“农家乐”为农民增收开辟了一条新的途径，在利益的驱使下，一些业主在向农村集体经济组织租赁、承包和村民合作联营的方式取得土地后，擅自改变土地用途，硬化地面，建设永久性的建筑物，虚报、瞒报实际的经营内容，借开发“农家乐”之名，行房地产项目之实。这些行为既破坏了耕地，又扰乱了土地市场。二是用地需求扩张与耕地保护相矛盾。土地资源日益紧缺已成为制约各地发展的瓶颈。近年来“农家乐”的发展对用地指标需求较大，土地要素的稀缺在一定程度上限制了农家乐经营规模的扩大。如何保障“农家乐”产业的用地需求，又能保护好耕地，是值得研究的一项重要课题。三是土地粗放经营，节约集约利用水平不高。“农家乐”的开发位置主要依附于旅游景点或依山傍水，主要集中在交通方便的地方。由于“农家乐”大多位于乡村、集镇，远离城市，地价和土地租金都较低，因而存在土地粗放经营的现状。

       2“农家乐”用地管理政策分析

       2.1“农家乐”用地按农用地管理分析

       分析“农家乐”的用地类型，它涉及农村集体建设用地、宅基地、农用地和未利用地。一些地方政府出台政策，对“农家乐”用地管理作了规定。今年年初某市委市政府印发的《关于稳定和完善农村基本经营制度促进农村发展的实施意见》，作出了“对流转5年以上并签订流转合同，经营耕地面积超过50亩或林地面积超过200亩的规模经营主体，允许按经营面积3-5‰的比例在经营土地范围内建设“农家乐”、“林家乐”、生产管理用房等配套设施，其用地视作农业生产用地，按农用地管理，经县级农业或林业主管部门审核同意后，由乡镇国土所协调用地选址，并到县级国土资源管理部门备案，不得改变用途。”的规定。这一规定明确了“农家乐”用地按农用地管理，可是对用地的容积率，建筑物的标准、材质、模式等没有明确要求。这就会产生以下这些不利的后果：一是一些不法分子就会钻政策空子，以办“农家乐”为名，不需办理用地审批，违法占地建设住宅、别墅、宾馆、酒店等违法建筑，势必造成违反城乡规划和土地利用总体规划。二是按农用地管理，会出现乱占滥用农用地之风，有悖《土地管理法》和《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》等精神。“农家乐”用地如果处理不当，势必造成有法不依、违法不究、姑息迁就，就可能逐步形成法不责众、法律空置的局面，严重危及国家法律的严肃性和权威性。因此，笔者认为“农家乐”用地按农用地管理虽然给农民带来用地审批方便，节省了时间和费用，但有可能产生的危害也是很大的。就目前的土地管理制度而言，“农家乐”用地按农用地管理还不行。

       2.2“农家乐”用地按旅游类经营性用地管理分析

       既然“农家乐”是休闲旅游业，就应该按旅游类经营性用地进行管理，无可争议。党的十七届三中全会作出的《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）指出：“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。”因此“农家乐”作为经营性建设用地，在符合规划的前提下，都必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权。“农家乐”用地按经营性用地管理，必须走农转用、征用、出让等程序，并必须符合城乡规划和土地利用规划。在规划出让环节，还必须明确用地容积率和建筑物的标准、材质、模式等内容。同时还须加强对用地批后的监管。只有这样才符合目前我国的土地管理政策和法律。

       3规范“农家乐”用地管理对策

       3.1加大政策法规宣传，遏制利用农村集体土地进行非法建设行为

       近年来“小产权房”倍受社会关注，后又出现了以假农之名的“农业地产”。“农业地产”是指规避国家土地管理法律法规，在农用地上建立的非法住宅、别墅。披着农业项目的外衣，得到政府的补贴和政策优惠，实则进行房地产开发销售。据北京有关媒体报道：今年4月中旬至5月中旬，北京坚决遏制以设施农业、观光农业为名违法建设，查处非法用地的设施农业项目34个，占地面积约4617.3亩（含基本农田1705.3亩）。其中包括农业大棚1431.4亩，各类“配套用房”554.1亩。要警惕“农家乐”类似“农业地产”的情况发生。即使现在有些地方发生了以“农家乐”为名的违法用地情况，也要及早采取措施，加以纠正。要借助新闻媒介的力量，加大对土地管理法和《决定》的宣传力度，要重点报道“三农”工作中的土地流转、农村危旧房改造、林权制度改革等农村热点问题，推进农村改革健康发展。要借助其它宣传力量，在全民全社会中进行有力度的宣传教育，普及土地法律法规，让人们知法、懂法、守法，并积极参与法律的修改。土地以及附属房屋，都是与我们每一个公民息息相关的生产生活资料。因此，我们每一个人都应该积极地了解有关土地的法律法规，及时关注国家的相关政策，真正做到知法、懂法、守法。

       3.2加大以“农家乐”为名的土地违法行为的执法查处

       一些国土业内人士分析，产生土地违法的主要原因有：一是不科学的政绩考核造成地方政府违法用地；二是在民心工程掩盖下进行违法用地；三是片面追求某项任务造成违法用地；四是利益驱动造成违法用地；五是法制意识差造成违法用地。现在加大了土地违法“行政问责制”的力度，“农家乐”产生土地违法的主要原因为后两种。针对以“农家乐”为名进行违法占地搞建设现象，必须采取更加有力的措施加以整治。其中土地执法是一种最为有效的手段。一方面要加大土地执法动态巡查，及时发现、及时制止，把违法行为消灭在萌芽状态。另一方面要用铁的纪律严肃查处土地违法案件。不少土地违法案件是由于查处不力蔓延起来的。如果发现有土地违法行为，及时果断地依法进行严肃处理，该处分的处分，该判刑的判刑，该罚款的罚款，该拆除的拆除，该曝光的曝光，就会有效地起遏制和震慑作用。

       3.3制定完善政策法规

       “农家乐”用地问题涉及农村土地流转制度。要借鉴国有土地市场，逐渐明朗农村集体土地流转制度，做到市场和政策相辅相成。我国的国有土地市场还比较成熟，农村集体土地流转的改革可以借鉴国有土地市场的招拍挂，做到和国有土地“同价、同市”，让集体和农民在国家的大政方针下，按照市场的发展进行土地流转。政府在这个市场中可以少参与，主要扮演管理、服务、登记、监督的角色，当然这要建立在完善的流转程序基础上。而我国目前这方面的现状还不容乐观，这就需要分别明确农村集体土地农用地和建设用地的相关法律法规细则，力争法律条文详尽、全面。这样，一旦遇到棘手的问题，能做到有法可依，而不至于手忙脚乱。从目前“农家乐”用地管理情况来看，各地政策不一，用地管理不够规范，国土资源部会同农业部、国家旅游局等部门应及早出台规范性政策，加以规范。

       3.4进一步规范“农家乐”的用地管理

       “农家乐”因突出农家的特点，对村内闲置宅基地加以利用，切实体现了节约集约用地的原则，提高了土地利用率，盘活了农村存量建设用地，体现了“农家乐”的“吃农家饭、住农家屋”特点，这显然是一条非常正确的用地政策，应积极鼓励提倡通过这条途径解决“农家乐”用地的需求。当然“农家乐”经营场所需对屋前屋后的闲置地进行改造，这也不可避免，建议“农家乐”场地选址应尽量避开基本农田，尽量利用房前屋后闲置的未利用地、建设用地，提高土地的利用率。对于这些用地的需求，各地国土、规划部门应给予规划供地。对以农业特色基地和农村生态旅游景观为依托的“农家乐”，确需新占农用地的选址，必须符合土地利用总体规划，并依法办理农转用报批手续，按经营性用地实行招拍挂。

       3.5做好产业规划和土地利用规划的衔接

       科学制定“农家乐”休闲旅游业发展规划。各地要根据土地利用总体规划，结合县(市)域总体规划、村庄建设规划、产业发展规划、旅游发展规划和资源环境保护规划，按照“因地制宜、突出特色、合理布局、和谐发展”和“合理开发、永续利用、保护耕地”的要求，以(市、区)为单位编制“农家乐”休闲旅游业发展规划。积极做好新一轮土地利用总体规划与该规划的衔接，优化“农家乐”布局，并纳入乡镇土地利用总体规划，满足合理的用地需求。同时，在新一轮土地利用总体规划修编前，对急需用地的“农家乐”项目，可以按照要求申请对乡镇土地利用总体规划进行修改。

       他山之石可以攻玉。只要是不违反相关法律规定，学习借鉴一些地方好的做法，妥善解决“农家乐”发展用地问题，就能促进这一产业健康发展。

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如何申请农家乐用地？

        　　第一章 农家乐项目申请报告总论
        　　一、项目背景
        　　项目名称、项目承办单位、承担编制申请报告的咨询意念及其资质、申请报告工作依据及其工作概括。
        　　二、项目单位申请情况
        　　项目申请单位现有主要产品、生产规模、资产负债和股东构成情况。
        　　三、项目研究结论
        　　项目规模、原材料、燃料和动力供应、项目工程技术方案、环境保护、投资估算和资金筹措、项目经济评价等综合评价结论。

        　　第二章 项目建设基本情况
        　　一、项目建设基本情况
        　　国家或行业发展规划、行业发展概括、项目建设地点、占地面积、投资规模]出资方式及融资方式、主要投资方、似进口设备及用汇额等。
        　　二、项目产品技术方案
        　　主要产品产量，主要设备装置。主要生产车间的生产能力，生产线数量，生产技术方案，技术参数和工艺流程、主要工艺设备选择。技术含量及知识产权情况和技术水平发展阶段评价。
        　　三、项目建、构筑物方案
        　　总平面布置和运输、土建工程主要建、构筑物和建筑物的建筑特征与结构设计、其他工程等。

        　　第三章 建设用地与相关规划
        　　一、项目建设用地区域情况
        　　建设地区的资源、区域地质、交通运输情况，自然重要任条件与项目的特定生产需要的关系。
        　　二、项目用地情况
        　　项目用地占用土地数量、占用农用地、建设项目用地等数量，生产区、生活区、原料基地占地面积，需要拆迁及可利用的原有建筑物、构筑物情况，项目需要支付的补偿或出让费用，项目用地预审情况。
        　　三、项目布局规划情况
        　　合理布局的论证分析。在城市规划区内的项目选址和布局与所在地城市规划衔接情况。

        　　第四章 资源利用和能源耗用分析
        　　一、资源和原材料
        　　项目需要利用的自然资源及其来源、数量、运输方式、供应条件以及今后发展和开发趋势，项目所资源利用与相关开发资源利用总体规划的衔接。
        　　二、能源耗用和公共设备的占用
        　　项目所需煤、电、气、汽、油、路(运输)等燃料、有动力及公用设施的数量和能力，需由项目自建的规模和种类以及可利用的现有的设施能力。
        　　三、节能和节水措施
        　　能源和水资源消耗大的项目，应符合综合利用、节约资源和可持续发展等方面的要求，并提出节能的节水措施，对能耗、水耗指标进行分析。

        　　第五章 环境影响分析
        　　一、建设项目周围环境现状
        　　项目所在地的自然及经济社会情况。包括地理、水文、气候、气象等情况，自然保护区、风景浏览区、名胜古迹以及重要政治文化设施情况，生活居住区分布情况和人口密度等社会经济情况、人群健康状况和地区病等情况，环境质量现状。


        　　二、项目主要污染和污染物分析
        　　项目主要污染源，主要污染物的种类、排放浓度、排放量和排放方式等，废弃物的回收利用和处理、处置方案。采用的污染物排放标准。
        　　三、建设项目的环境影响
        　　建设项目对环境的可能造成的影响的分析、预测和评估项目影响的特征，环境影响的范围、程度和性质。
        　　四、环保措施的评述及其技术经济论证。
        　　提出各项措施的投资估算，建设项目环境影响的经济损益分析。
        　　五、环境监测制度及环境管理的建议。
        　　六、环境评价结论和建议。
        　　第六章 经济和社会效益分析
        　　一、投资估算和资金筹措
        　　分析项目建设和运营所需投资，估算工程总投资，并对资金筹措作出分析。
        　　二、国民经济评价
        　　从国家整体的角度考察项目对国民经济的贡献和需要国民经济付出的代价。
        　　三、社会效果分析
        　　分析项目对国家政治和社会稳定的影响，包括分析项目建设的解决和促进就业的作用，项目与当地抗科技、文化发展水平的相互适应性、项目与当地基础设施发展水平的相互适应性、项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应性、项目对合理利用自然资源的影响等。
        　　第七章 建设与实施
        　　一、项目建设实施的安全、消防、卫生等措施。
        　　二、工程质量要求。
        　　三、项目的招标方式和招标组织形式。
        　　第八章 农家乐项目申请报告结论与附件
        　　一、结论及有关说明。
        　　二、需要政府解决的问题和建议。
        　　三、农家乐项目申请报告其他有关附件。