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合作建房涉税问题政策分析

发布者: 宅基地建房管理 | 发布时间: 2015-7-13 09:24| 查看数: 5821| 评论数: 0|帖子模式

合作建房风行,特别是随着土地流转政策的深入,能够获取土地的朋友自然就可能产生合作建房的可能,建房迷为了帮助大家了解合作建房的动态,收录转载部分合作建房的精彩微信文章供jianfangmi.com的朋友学习。
合作建房不仅是一方提供资金一方提供土地使用权这么简单,认定是否属于合作建房,必须依据相关法律法规的规定。
所以,首先,应根据相关法律及税收法规规定,判断你司上述业务是否属于合作建房行为。如果属合作建房行为,由于其形式多样,涉税政策业务较为复杂,每种形式涉税政策也就不尽相同,需据具体情况作具体分析。
最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释〔2005〕5号)规定,本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》(法发〔1996〕2号)对以国有土地使用权投资合作建房问题作出规定,并对名为合作建房,实为土地使用权转让的合同,规定了可按合同实际性质处理。
最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释〔2005〕5号)对此也作出了更为明确的规定,合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同。合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只分配固定数量房屋的,应当认定为房屋买卖合同。合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只收取固定数额货币的,应当认定为借款合同。合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只以租赁或者其他形式使用房屋的,应当认定为房屋租赁合同。税收上对此也有相应的规定(详见国家税务总局《关于印发〈营业税问题解答(之一)〉的通知》(国税函发〔1995〕156号))。
1、营业税及附加
《关于印发<营业税问题解答(之一)的通知>的通知》(国税函发[1995]156号)文件就甲方以土地使用权乙方以货币资金合股,成立合营企业这种形式的合作建房问题,视具体情况明确了如何界定征税的规定。如果你司采用的是属于双方"风险共担,利润共享"的合作建房分配方式,按照营业税“以无形资产投资入股,参与接受投资方的利润分配,共同承担投资风险的行为,不征营业税”的规定,对甲方向合营企业提供的土地使用权,视为投资入股,对其不征营业税;只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税;对双方分得的利润不征营业税。
2、城镇土地使用税。
《关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)在“关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题”中明确,以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。所以,受让土地后你司要缴纳土地使用税。
3、印花税。
《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》(财税[2006]162号)第三条规定,对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。故双方均应依法缴纳印花税。
4、土地增值税
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)中对合作开发土地有明确规定:“一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税”。
5、契税。
《契税暂行条例》规定,在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳契税。国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,契税的计税依据为成交价格。广东条例规定的契税率为3%。
6、企业所得税问题:
对方公司项目土地评估增值额,按税法遵循的是历史成本原则,不计入应纳税所得额缴纳企业所得税。与此相对应,也不得结转成本、计提折旧或摊销。根据现行会计政策的规定,企业对资产的会计计量,一般应当按取得时的实际成本计价,除法律、行政法规和国家统一的会计制度另有规定者外,企业一律不得自行调整其账面价值。对于资产重估增值,只有在法定重估和企业产权变动的情况下,才能调整被重估资产账面价值。所以,如果评估增值后的资产发生了对外销售、转让、投资等行为,其增值已经实现,则应作为收益(所得)体现在应税所得中缴纳所得税,同时,接受资产一方也可按评估价值作为资产的入账价值,并按评估价值结转成本、计提折旧或摊销。
按照国税函发〔1995〕156号文件规定,如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋,则此种经营行为,也未构成营业税所称的以无形资产投资入股,共同承担风险的不征营业税的行为。而是属于对方以转让土地使用权为代价,换取你司部分房屋的所有权,“以物易物”,即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换,双方都取得了拥有部分房屋的所有权的合作建房方式。在这一合作过程中,对方以转让部分土地使用权为代价,换取部分房屋的所有权,发生了转让土地使用权的行为;你司则以转让部分房屋的所有权为代价,换取部分土地的使用权,发生了销售不动产的行为。因而双方都发生了营业税的应税行为。对方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税;你司则应按“销售不动产”税目征税。如果双方没有进行货币结算,税务机关会按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果双方(或任何一方)将分得的房屋销售出去,则又发生了销售不动产行为,应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。

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