合作建房第一人-钱生辉力推上海模式

2014-8-26 13:26| 发布者: admin| 查看: 615| 评论: 1|原作者: admin

摘要: 　　在距离上海约100公里的江苏太仓（楼盘）小镇璜泾，钱生辉一直引以为豪的合作建房试验项目——“丽晶·上海新城”早就全部销售完毕。　　这个带给钱生辉信心和经验的楼盘似乎已经成了前尘往事，如今的钱生辉 ...

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　　在距离上海约100公里的江苏太仓（楼盘）小镇璜泾，钱生辉一直引以为豪的合作建房试验项目——“丽晶·上海新城”早就全部销售完毕。

　　这个带给钱生辉信心和经验的楼盘似乎已经成了前尘往事，如今的钱生辉，满脑子都是他的上海新项目。

　　钱生辉，著名的合作建房倡导人和先行者，上海合筑房地产有限公司（以下简称“合筑房产”）总经理。

　　1993年接触房地产行业，入行20年的钱生辉花了大半的时间用于实践他一直提倡的合作建房，并且将要一直实践下去。

　　钱生辉称合作建房为“集智建房”，取“集体智慧、合作建房”之意。在接受《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）专访的过程中，他反复强调这一形式和集资建房的不同：“我是比较反对集资的，集资建房就是要所有的人都出钱，我们提出的是有钱的出钱，有力的出力，一部分人出钱，还有一部分人只要参与了我们的设计方案，最终就能享受购房的权利。”

　　他透露，上海项目一旦成功，下一步他希望能将摸索出的合作建房模式进行标准化推广，直至推向整个全国市场。

　　“我的理想就是让普通个人成为开发商，人人都能做开发商。这么多年确实辛苦，但很值得。”

　　“上海模式”

　　阔别上海土地市场4年多，钱生辉的正式回归，还是从土地开始。

　　今年1月17号，合筑房产以5750万元竞得临港新城主城区WNW-A1-3-1商住地块，溢价率16.87%，楼板价3555元/平方米。

　　出让公告显示，该幅地块位于浦东新区临港新城，地块出让面积为8088.2平方米，容积率为2，用途为普通商品房和商业用地。

　　钱生辉说，此前他一直都想在上海市场实践，但均因故未能成功。

　　2006年，他在杨高南路拿了一块建筑面积约5万平方米的地，审图完成后，主推大户型，恰逢住建部推出90/70政策，留给钱生辉的只有15000平米的建筑面积，他觉得地块太小遂放弃。2008年，钱生辉看上浦东三林的一块地，因历史遗留问题放弃，2011年完成太仓项目后想继续尝试，未果。

　　太仓项目的成功让钱生辉下定决心回归上海。2012年钱生辉就开始寻找合适的地块，最后成功拿下临港地块。“其实我一直很看好临港，还有一个是，当时正好公告的时间点和我们很契合。”

　　5月份，钱生辉对外宣布合筑房产与中投财富资本管理有限公司（以下简称“中投资本”）取得合作，以股权基金的模式为上海项目募集资金。

　　根据媒体报道，中投资本相关负责人称，此次只是为该项目提供财务顾问服务，暂时不会参与基金的管理，也不会成为项目股东。

　　时隔5个月，当《东地产》询问合作进度时，钱生辉仅表示“合作很紧密，过多不便透露”：“合作关系的基础已经建立了，是一个长期的合作，中投参与的第一阶段是一起来共同制定方案，对方是央企，不太方便过多透露，下一步会正式公告。”

　　不过，他信心十足地表示，上海项目资金绝对有保障，甚至在考虑新项目的投资。

　　据他透露，项目的股东如今有30多人，投资最低金额为50万元，报名购房的人数则超过千人。上海项目的地块方案设计已经报建，户型暂定为70多平米和130平米两种，在太仓项目的户型基础上有进一步改善。“预计会有100套房子，定价则比周边的房价至少会低一半以上。”

　　太仓经验

　　若用简单的成功或者失败来定义太仓的试验，钱生辉毫不犹豫地选择了“成功”。

　　“因为它超过了我原来的期望，我原先的想法仅仅是把房价控制、让买房者买到房，后来成功了，我还赚钱了，且获得了很丰富的经验。”

　　三林地块未能成功运作后，钱生辉并不打算放弃上海市场，但想先在周边寻找一幅地块进行试验，最终定在了江苏太仓璜泾。

　　2009年，钱生辉和另外两名合伙人杨文光、周军拿下“丽晶·上海新城”地块，2011年3月份项目交房，至今全部售完。

　　但在合作期间，双方的矛盾逐步凸显。由于建设成本上涨，杨文光、周军打算提价，钱生辉却坚持按照约定好的3000元/平方米卖给已交了5万元预付款的购房者。

　　“不应该把价格限死，因为你上涨一个10块、20块都有特殊情况，但是我比较反对的是，既然把话讲出去了，就要实现，所以当时我们就是一个信誉的矛盾，既然我承诺了，这点损失我还是可以承担的，那我提出坚决不能涨价。”最终来自上海的16名购房者按照约定价买房。

　　随后，一场诉讼的出现让钱生辉饱受质疑。回到上海的钱生辉提起过去的纠纷并不避讳，但他也承认自己选错了合作对象。

　　2010年年底，杨文光和周军将钱生辉告上法庭，诉请他落实当初承诺的30%资金投入，以及相应的资金利息。

　　钱生辉认为此举完全是在“赖账”。“当时我觉得有隐患，就考虑退出，他们为了不让我退出就赖账。”最终双方在法院的协调下和解，杨文光、周军支付诉讼费。

　　“太仓让我学会两个经验，一个是在价格上要遵循市场规则，合作建房控制价格的原则不变，但是会给价格有一定的幅度，不能把价格限制的太死；二是合作人的层次很重要，志同道合很重要。”

　　标准化推广

　　吸取太仓经验，钱生辉的上海模式有了更大的进步，股东规模增加，避免个人集权，普通购房者则以基金的形式参与进来。

　　钱生辉说上海项目虽然还没有大功告成，但是大局已定。可显然，外界并不这么认为，关于这一模式会遇到的多重变数以及和市场会否相悖的担心从没停止过。

　　“基金如何参与、能否落实还未知，而且潜藏金融风险。此外，项目的定价也有可能再出问题，违背初衷。”一位不愿具名的沪上地产人士评论道。

　　钱生辉则自信满满。“我最近主要在搞公司的架构，这个项目拿地以后对于许多人来讲已经成功了，拿地以后我们和普通的开发商一模一样。我们一旦开工后，房子其实就卖掉了，不会出现担心卖不出去的情况。”

　　他表示，合筑品牌会一直走下去，形成一个股份制公司的机构，会有几个核心的股东，变成一个规模比较大的管理企业。

　　“合筑”，取自“志同道合、筑造梦想”。“志同道合”一直是钱生辉的梦想，他希望找到志同道合的合伙人和投资者，将他的上海模式实行标准化推广，最终实现普通人都能成为开发商。

　　按照钱生辉的计划，接下来会继续拿地，将合作建房发展到更多的城市。

　　“上海这个项目，目前来说我亲力亲为，很投入去做，是希望有一天做一个标本出来。

　　大家都说难，我现在这么做，就是希望将来把它简单化。当我实现目标后，我一定会退出。”

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太仓小镇“散伙”的合作建房实验

从上海出发，一个多小时便可到达太仓汽车客运站，但是到璜泾镇还需换乘一辆城乡巴士，一路上路面由平整变得坑坑洼洼，穿过一个又一个小镇，再约摸1个多小时后才能到达这个位于太仓东北角的小镇。

“如果不是合作建房，上海人根本不会到这样的小镇来买房。”当说起钱生辉2009年在璜泾镇的合作建房试验，钱生辉曾经的合作者，太仓茂林置业有限公司董事、总经理杨文光对《第一财经日报》记者做出这样的第一反应。

钱生辉，合作建房的试验者，上海合筑房地产有限公司（下称“合筑房产”）总经理。

今年1月17日，合筑房产以5750万元竞得上海临港新城主城区WNW-A1-3-1地块，上海首例合作建房项目正式启动，自称已有10年合作建房经验的钱生辉再次广为人知。5月4日下午，合筑房产更是在上海建国宾馆4楼召开新闻发布会，宣布全国首例合作建房基金启动。

鲜为人知的是，被钱生辉称为第一个成功运作、2009年4月在太仓璜泾镇开始的合作建房项目，最终却以官司终结，而彼时的试验，更是一场钱生辉不愿太多提及的往事。

本报记者在璜泾镇调查得知，尽管当时所建项目“丽晶·上海新城”房产已成功出售，但2009年成立的合作建房公司在2010年却以诉讼的方式“散伙”，“丽晶·上海新城”也成了太仓璜泾镇合作建房的孤本。

而对比当年钱生辉在璜泾镇的合作建房模式，目前他在上海进行的合作建房新试验更近了一步，然而，从璜泾镇模式也可以看得出市场与合作建房冲突的现实影像，钱生辉在上海的合作建房梦，仍需时间考验。

璜泾镇往事

从太仓城乡巴士下来，立马就可以看到璜泾镇政府的大门。小拐个弯，就能看到不远处，有一幢高楼鹤立鸡群般耸立在一大群的低层楼房中。这幢高楼所在的小区，外加一幢下沉式商业矮楼，便是钱生辉在太仓实验的“丽晶·上海新城”项目。

此前，钱生辉称，这是他成功运作的第一个合作建房项目。

在商业矮楼的水泥门头上，挂着两块凸起的招牌——“太仓茂林置业有限公司（下称“茂林置业”）和太仓丽晶置业有限公司（下称“丽晶置业”）。

作为钱生辉“丽晶·上海新城”的合伙人之一，杨文光的名片上印着“太仓茂林置业有限公司”董事、总经理和“苏州尚博建设发展有限公司”董事长，并不见“丽晶”踪影，“丽晶置业已经清盘了。”杨文光说。

杨文光是太仓璜泾镇当地人，在“丽晶·上海新城”之前，他长期投资服装行业，是璜泾镇主导产业孵化下的典型先富者。璜泾镇先后被省、国家纺工协会授予“江苏化纤加弹名镇”、“中国化纤加弹名镇”称号，化纤加弹、纺织服装为主的轻纺工业是璜泾镇的主导产业。

杨文光表示，遇到钱生辉是一个偶然，他因为“丽晶·上海新城”开始涉足房地产，但是他和周军都认为被钱生辉“忽悠”了，丽晶置业已经清盘。

周军，丽晶置业除了杨文光和钱生辉之外的第三个股东，来自上海的投资者，杨文光介绍说，周军是因为“丽晶·上海新城”这个项目才开始璜泾镇的投资。

而钱生辉的合作建房史，则要追溯至更早的2003年。当时从于凌罡开始，个人合作建房如同一阵风刮过中国房地产市场，钱生辉也是其中领先风潮者。

2006年，钱生辉在上海浦东杨高南路找到了一块地，那是其他开发商已经拍下的一块地。按照当时的谈判，钱生辉真正可以实现合作建房的建筑面积是15000多平方米。钱生辉觉得太小了，最后放弃开发。

2008年，钱生辉在浦东三林地区又找了一块地，但是最后因为历史遗留问题地块被搁置。在钱生辉之外，全国诸多合作建房也鲜有成功的案例。2008年8月，钱生辉因为此前在上海拿地的屡次受挫，因为杨文光的关系，开始考察太仓璜泾镇。

2009年4月，杨文光与周军出资成立了丽晶置业，注册资本800万元。

2009年6月，他们将丽晶置业的30%股权转让给了钱生辉。不过，杨文光对本报记者称，他和周军都是真金白银投进了“丽晶·上海新城”，给钱生辉的30%是干股。

2009年8月，丽晶置业在璜泾镇拿下“丽晶·上海新城”地块，钱生辉与杨文光、周军开始了璜泾镇的合作建房之旅。但是2010年年底，周军与杨文光一纸诉讼，将钱生辉推上了太仓市法庭，称钱生辉没有落实承诺的资金投入，诉请钱生辉落实资金以及相应的利息。

官司与“集智建房”

据本报记者了解，相比于今年1月17日钱生辉与20多个买房人一起拍下临港新城地块，“让买房者成为股东，类基金运作”的模式，璜泾镇的试验，从最初竞拍地块便暴露出了市场不可控的一面，这也为后来的官司纷争埋下了伏笔。

而钱生辉的合作建房，在璜泾镇的项目上，也转变成“集智建房”。

所谓“集智建房”，按照钱生辉的说法，是指集合购房者的资金以及智力一起来推动合作建房，钱生辉希望明确与当时各地备受挫败的“集资建房”模式区分。在钱生辉的设想里，购房者以外的参与方只获取一定的合理利润。

作为刚刚涉足房地产市场的建房参与方，杨文光做好了这个心理准备，“但事实上，我们没有获取一定的利润，反而亏损很厉害。”杨文光说。

2009年8月，丽晶置业拿下“丽晶·上海新城”地块，丽晶置业的内部纷争就开始了。由于当时有好几家参与了地块的竞拍，“丽晶·上海新城”地块的竞拍价从每亩48万元推高至68万元。

钱生辉对本报记者表示，最终的拿地价在预期范围。但是杨文光却是另外一种说法——预期拿地价格在每亩50万元，意料不到的高地价，使得项目成本大大增加，“而且那一年，建筑材料、人工等成本上涨很快。”

钱生辉说，刚拿下地块时，杨文光他们就希望上调价格。2009年2月，他就开始组织上海的购房者考察璜泾镇。2009年4月～8月，陆陆续续有近20名购房者向钱生辉交付了5万元的预付款。

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【16号线滴水湖站】钱生辉个人合作建房抄底上海楼市

（11号地铁南注：之前博主曾评价过钱等人的这次拿地，很可能这将成为他们人生的第一桶金。这块地的位置之好、价格之低、获利之丰，很可能成为滴水湖边地块开发中绝无仅有的一次。如果能顺利的完成后面开发建设过程，合作建房的合伙人们有望拥有自己的湖景豪宅。）
徐家汇地铁站加西湖风景区一起拍地抄底未来上海湖滨新城

历经多年的不懈努力，我们于2013年1月17日成功拍得上海临港新城主城区WNW-A1-3-1地块，该地块东至云鹃路，南至LG－2路，西至环湖西二路，北至LG－4路，出让面积8088.2平方米，建筑面积约为16176.4平方米。虽然经过十多轮竞价，最终溢价16.87%，总价为5750万元，楼面价每平米3555元，但很少有人知道，我们地块临近的滴水湖面积相当于杭州的西湖面积，而且2013年预计第三季度16号线即将正式通车，等于是将西湖搬到了上海，并且有望建设成为徐家汇一样的地铁商城。而我们的地块距离滴水湖站仅200米左右，距离滴水湖岸仅300米左右，可谓是捡了一次超大的便宜。正如有关媒体报道，临港新城主城区土地自出让以来，溢价一直居高不下，2009年11月首次出让的主城区一环区WSW-A1-13-2综合用地溢价高达144%，楼面地价为6191元/平方米，最高楼面地价甚至高达7000元-8000元每平方米，而且周边约3公里外的普通住宅目前也要一万多元每平米，可以说我们的地段未来房价至少1.5万元每平米以上，所以我们预定楼面价格每平米4000元到4500元，完全低于预期的心里价位。此外，我们选择临港新城，其实不仅仅是看重未来巨大的商业价值，同时临港新城作为上海市战略性新兴产业创新引领区、创新创业人才集聚区和现代产城融合发展示范区，以及“市属区管”的特殊管理机制和双特政策的改革试点，可以滴水成湖众志成城，全面实践和发展中国的合作建房，创新中国城市建设的样板和模式。
有钱的出钱有力的出力创新购房基金拉动投资稳定房价

我们的合作建房完全不同于集资建房，因为降低房价并不需要购房者自己集资，其实只要加快销售减少开发周期便可有效地降低房价，而如果不能加快销售，即使再多的资金万贯家产，也是坐吃山空血本无归。2009年8月6日我们正是由投资人拿地，购房者预定，首先在太仓进行试验，前后仅用一年多的时间顺利交房，便是用事实证明价格便宜的根本原因。所以，2013年1月17日我们结合太仓的成功经验，进一步让部分购房者投资，部分购房者最后购房的模式实现分工合作。所谓肥水不流外人田，授人以鱼不如授人以渔，通过引入购房者参与投资不仅将房产商的利润直接分给了普通个人真正让利于民，同时公开透明人人平等，充分体现按劳分配多劳多得的市场原则，并且购房者真正投资入股参与公司管理，如同业委会一样，无形中产生一种公司化经营的公益组织，让购房者为购房者造好房。目前，为加快业务全面发展，我们已与多家基金管理公司共同合作，创新发展一种独特的购房基金，让部分购房者可以通过专业的管理机构直接投资房地产市场，不仅合理有效地拉动投资增加供应，并且积极引导民间资本参与经济建设。
台上一分钟台下十年功二十年创业历程用事实胜于雄辩

上海合筑房地产有限公司董事长钱生辉早在1993年开始涉足房地产行业，并于1994年凭借市场的直觉，率先运用银行按揭卖房成功推动上海首家按揭试点项目泰和新城的销售，其后1995年创办上海第一家专业房地产策划公司，带领团队承接上百个楼盘项目创新无数。二十年风雨兼程，先后成立房地产销售公司和开发公司，勤以待时厚积薄发，广泛集聚市场资源。可以说房地产公司实际就是一个策划公司，如同耐克等品牌公司进行全球采购，因为房地产开发的所有业务都是社会化生产，特别是工程监理、造价审计以及施工建设等所有环节都有严格的资质要求，而且政府部门全过程进行审核，直至最后的物业管理。所以房地产开发完全可以公开合作透明运作，让每一位购房者当家作主合作建房，为此，我们历经二十年摸索和实践，总结完善出一套简单易行的市场机制，致力于创新发展成为专业服务和管理中国个人合作建房的轻质地产公司。

1995年起，钱生辉公司参与策划和销售的项目
世界上没有任何一家房产公司是天生的，都是从无到有从小大，从志同道合的几个人发展到最后无数的专业团队携手并肩，因此，我们用上海方言的谐音合作，取名上海合筑房地产有限公司，寓意上海的合作建房模式海纳百川，团结所有人的力量，共同合筑美好的未来。
滴水湖畔地铁商城旁国家发明专利，让人人拥有别墅生活

结合滴水湖远离喧嚣空气清新的生态环境，我们的设计方案将在政府的规划要求内，完全由合作建房的个人自由发挥，并结合钱生辉的国家发明专利房型，推出楼上楼下，面积130平米左右，三个房间和客厅可以全部朝南的叠加别墅，其中更可以有超大的花园露台，让普通个人用公寓的价格享受别墅生活。可以说我们的合作建房，如同是智能手机，将对传统的开发模式产生巨大的变革。