轻钢别墅_自建房论坛门户网站_建房迷

 找回密码
 立即注册

QQ登录

只需一步,快速开始

用新浪微博登录

只需一步,快速搞定

查看: 19067|回复: 4

合作建房与众筹建房的区别

[复制链接]

1371

主题

4298

帖子

6万

积分

管理员

Rank: 9Rank: 9Rank: 9

积分
60940
QQ
发表于 2015-1-26 13:49:30 | 显示全部楼层 |阅读模式
建房迷推荐产品,下单支持建房迷
众筹是个新词,但其实有两种,一种好比舒可心老师在微博让大家募集路费,支持他到全国各地为业主咨询,用途明确,属于募集且无实物回报;
一种好比五岳散人利用微博,线下让信任他的粉丝凑几百万,每股5000元开餐厅,他来做CEO,这公司是股东的,须有实物回报。很抱歉的说一句,后一种众筹基本全是骗局,原因很简单,合作也好,众筹也罢,资金用于经营的,出钱的人就一定要有更换CEO的权利,不论是实名股东,还是委托代持股权的股东,如果换不了CEO,不能让经营团队交出账本,那就等于被骗了,简直相当于自己花钱买车,然后不仅没权开,连坐车的权利都没有……
有人说,众筹或合作,关键是信对人,其实这是最可怕的。众筹或合作的关键,是要搞清楚公司这种实体该怎么运作。资本团队和经营团队,各自有什么权利义务。

资本团队的每一个人,都要有义务知道,自己出资多少,总出资多少,自己占总出资的比例,而且有义务定期了解经营状况(注意,是有义务了解,而不是有权了解),都要有权按约定得到分红,或在经营状况严重不正常时,投票要求更换经营团队。

运营团队的每一个人,都要有义务知道,这个公司的资本是谁的,为老板(出资人)的利益服务,并有权按照约定,得到属于自己的工资、奖金和福利。

在我组织合作建房的过程中,遇到过很多奇葩,当我问起,如果您为单位赚了1000万,单位该给您多少奖励的时候,有人甚至这样回答:我不会给单位赚1000万,所以如果有人给单位赚了1000万,奖励3000元就好了。这种人渣,我当然不会与他合作或来往。但这也正是中国老百姓受欺负的根本原因,绝大多数中国人还是奴隶思维,要么我欺负别人,要么别人欺负我,只想着不能让别人获益,却不明白如果大家都这么想,自己也必然是受害者。王石曾经说过:万科从不做利润超过25%的项目。就是告诉那些总强调”没有资本,再好的团队也赚不到钱“,却不肯承认“没有好的团队,再多的资本也赚不到钱”这个简单的道理的人。特别是那些,其实根本不是股东的人,你们不同意政府或企业给经营管理者合理报酬的做法,只会反过来造成你们被欺负的结果。大家都清楚王石这话的意思,无论房地产有多暴利,万科给股东的报表,也最多只有25%的利润,哪怕是每平米1000元买地,盖好房子以后卖每平米20000元也一样……

http://bj.house.sina.com.cn/news/2006-01-08/1945114010.html

众筹与合作,既然都是投资人出钱,经营团队做事,有什么区别呢?其实很简单,众筹弱化了资本团队的话语权,所以更容易出现骗子。而合作强调的是每个人都要出钱出力,相对而言,经营团队更容易在规则之中受到监督。当然,也有说是要搞合作建房,却只是全国各地开公司收合作费,不好好提供服务的。这当然和国人容易盲信名人,不能平等的约定权利义务有关。大家凑了几十万,收钱的人每年该为大家工作多少天,这么简单的权利义务约定,如果没有,那就既不是众筹,也不是合作了。

当然,无论是众筹建房,还是合作建房,从2010年招拍挂地价暴涨之后,就很难在大中城市的非远郊买到住宅用地了,以北京为例,即便市区买地建房的合作成本只有每平米24000元,而且投资建筑面积25平米的小户型,租到每平米每月120元,也就是3000元每月,回报率也只有6%,而且,想买到这样的地皮有多难,大家心里有数。

没有好的团队,再多的资本也赚不到钱。北京市价300万的房子,只能租到每年6万,与投资年回报10%的保本信托相比,相当于每个月净亏2万元。资产和资本本身是不会下蛋的,必须有专业的运营团队,才能让资本发挥出应有的价值,你不理财,财不理你。

合作建房、众筹建房,如果继续走我十年前提出的老路,永远只会一事无成,时代在进步,环境在改变,不面对现实,不做出改变,想要成功,是不可能的。对于家庭年收入15万的工薪族来说,如何在北京活着,是一个不得不面对的困难,他们不会有能力解放思想,也不可能去赞同如果有人给单位赚了1000万,应该至少奖励200万的合理化建议。所以,我之前幻想去组织这样的群体合作建房,而不是先去改造他们的思想,帮助他们先实现收入的提升,本身就是大错特错。

而对于年收入30万以上的家庭来说,虽然收入只是高了一倍,但他们有起码的消费能力,通常有过多次出国旅游的见识,有过投资赚钱和亏钱的经验教训,能够合理的接受,别人让我赚钱,我也要让别人赚钱的简单道理。而且,这样的群体,也能懂得如何通过银行账户监管等手段,去解决资金安全问题,不再每天都想着怎么能白蹭顿饭,白看场戏,而是有共同消费的意识和自觉。成功的合作和众筹,必须从他们开始。

简单说,如果我们投资一栋地上20层,每层720平米的2单元板楼,只要先凑40股,7200万。每股直接出资180万,每平米先出5000元,预定360平米房子。并和开发商谈好“两年交房,余款减半”的优惠,会有数不清的开发商愿意签约的。

也就是说,如果将来售房的价格是每平米15000元,大家每平米只要再给5000元,如果将来售房的价格是每平米17000元,大家每平米只要再给6000元,而且这笔余款可以办理贷款或按揭。对于这样的合作建房或众筹建房,我有以下建议:

⒈ 开发商应保护投资者的利益,售价不得低于每平米15000元。

⒉如果投资人对项目的地段不接受,可以委托开发商代售房屋,也就是拿到翻倍的投资收益,当然,这是税前收益,要扣税,但这些税费必须有账可查,即便是销售成本,也要约定个上限,比如总售价的2%,毕竟销售现房的成本比销售期房要低。

⒊ 合作建房或众筹建房投资的是整楼,也就是说,这栋楼附属的绿地和地下车位,也应该是属于全体投资人的,这必须在合同中约定清楚,当然,是共同持有出租,还是销售之后分红,也要在合同中约定清楚,而且要约定最低销售或出租价格,共同监督。

⒋ 由于还是会有很多人选择自住,而且合作投资人不是开发商,应该更有良心,所以,合作建房或众筹建房的品质,应高于普通商品房,采用节能环保的新风系统,我们帮助哈尔滨的一家国企采用德国技术建设的住宅楼,不仅不需要接入市政暖气(可以省一大笔接入费),而且实现了节能92%的实测效果,别的楼烧掉10万元燃料取暖时,这栋楼只需要8000元的能耗成本。而且室内PM2.5的浓度始终处于健康范围以内。总之,对于合作或众筹建楼的参与者,我们要求您支持并共同负担品质更高所需的成本。

⒌ 对于有些城市的限购政策,虽然看起来这已经不会是障碍,但我们还是要有所约定,合作者有义务自行解决购房资格问题,如果解决不了,只能委托代售拿钱走人,当然,如果您确实想住,也可以要求公司暂时不卖,您先住着您投资的房子。就好像您通过合作或众筹建房之后,有权销售变现一样,您当然有权住进您投资建好的房子。

⒍合作建房的收益,从来都是三大块,按照价值从高到低来算,第一是配套收益权,第二是物业自主权,第三才是低成本得房。配套收益,我们约定了如何共同获得,低成本得房,我们也约定了开发商要对投资人有价格保护,物业自主权,更是合作建房人比生命更重要的权益,我们不会学“美丽园”自贬身价,物业费不能太低,小区规则要严,服务要全,大家怕费用高,可以把一些服务约定为谁使用谁付费,但不能因为某些人暂时不需要,就拒绝共同承担维持某些服务所需的最低成本。也只有这样,才能让大家的房子更值钱,而不会因为社区品质下降给大家造成损失。

⒎有些人会说,每股180万的门槛也太高了些,这个其实也有办法,可以几个人凑钱一起入股,签署一份法律文件,公司和每位凑钱者各持一份,甚至可以四个人凑钱,约定好每人将来还是得到自己投资的那套房子。即便每平米17000元,2居80平米总价136万,首付三成也不止40万了,何况这种价位的房子,现在往往需要摇号才能买到。

⒏ 我们已经找到合适的地皮,并且已经开始股权认购,反正每栋楼只要40股,我们不急,只要有足够的人自愿入股,就可以随时启动,即便我们现在找到的地皮无法立刻开工,愿意接受7200万现金,按照“两年交房,余款减半”的条款,让我们预定整楼的开发商,也有的是,相信投资回报率、房子和小区的品质都一定能让大家满意,至于地段,那只能是萝卜青菜各有所爱,所以我们就不在这方面做什么承诺了……

⒐ 最后,赘述一下资金安全问题,其实我们会通过合同来保证大家的资金安全,并且引入银行监管,请舒可心老师监督等多种手段来保证资金安全,当然,成本要由投资人共同负担。而前期认购股权时,我们并不要求谁一次性把资金全部转入,而是只要您转入3万元以上的诚意金,我们就认可您占了一个坑,而且,您的诚意金,我们会按照年化6%的利率给付利息,如果您不想参加了,书面和电话通知我们,我们会在5个工作日内连本带利把钱还给您的。如果您有兴趣,可以加QQ群:211653536了解更多。

附:某个目标地块的方案初稿,仅供参考,请以政府批准建成的方案为准。

合作建房与众筹建房的区别

合作建房与众筹建房的区别



合作建房与众筹建房的区别

合作建房与众筹建房的区别


来源:http://blog.sina.com.cn/s/blog_47465aa50102vbcb.html                                                                     

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

微信群|Archiver|小黑屋|手机版|建房迷JianFangMi  沪ICP备05016077号-1 沪公网安备 31011502007163号

GMT+8, 2024-3-28 23:45 , Processed in 0.140543 second(s), 36 queries .

Powered by Discuz! X3.1

© 2001-2013 Comsenz Inc.

快速回复 返回顶部 返回列表