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合作建房涉税面面观之营业税

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发表于 2015-7-16 10:55:14 | 显示全部楼层 |阅读模式
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合作建房风行,特别是随着土地流转政策的深入,能够获取土地的朋友自然就可能产生合作建房的可能,建房迷为了帮助大家了解合作建房的动态,收录转载部分合作建房的精彩微信文章供jianfangmi.com的朋友学习。


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      合作建房是指以一方提供土地使用权,另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。由于这合作建房会涉及多个税种,包括:营业税、土地增值税、企业所得税、契税、印花税、城建税及附加费等,通知只要前三个税种的征免情况和税基明确后,后面的契税、印花税、城建税及附加费的计算就比较明晰了,故笔者决定整理了前三个税种的涉税政策,并加以相应分析如下。
营业税
《国家税务总局关于印发营业税问题解答(之一)的通知》国税函发[1995]156号文中关于合作建房是这样定义的:“合作建房,是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权,另一方(以下简称乙方)提供资金。”并且对合作建房的在如何交纳营业税方面做了指示:“合作建房的方式一般有两种: 第一种方式是纯粹的“以物易物”,即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种:
  (一)土地使用权和房屋所有权相互交换,双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中,甲方以转让部分土地使用权为代价,换取部分房屋的所有权,发生了转让土地使用权的行为;乙方则以转让部分房屋的所有权为代价,换取部分土地的使用权,发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为cntaotax.net。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税;对乙方应按“销售不动”税目征税。由于双方没有进行货币结算,因此应当按照实施细则第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方(或任何一方)将分得的房屋销售出去,则又发生了销售不动产行为,应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。
(二)以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如,甲方将土地使用权出租给乙方若干年,乙方投资在该土地上建造建筑物并使用,租赁期满后,乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中,乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权,甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为,对其按“服务业-租赁业”征营业税;乙方发生了销售不动产的行为,对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时,其营业额也按税暂行条例实施细则第十五条的规定核定。
第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股,成立合营企业,合作建房。对此种形式的合作建房,则要视具体情况确定如何征税:
(1)、房屋建成后如果双方采取风险共担,利润共享的分配方式,按照营业税“以无形资产投资入股,参与接受投资方的利润分配,共同承担投资风险的行为,不征营业税”的规定,对甲方向合营企业提供的土地使用权,视为投资入股,对其不征营业税;只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税;对双方分得的利润不征营业税。
(2)、房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配,或提取固定利润,则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为,而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为,那么,对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税;对合营企业按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收cntaotax营业税。
(3)、如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋,则此种经营行为,也未构成营业税所称的以无形资产投资入股,共同承担风险的不征营业税的行为。因此,首先对甲方向合营企业转让的土地,按“转让无形资产”征税,其营业额按实施细则第十五条的规定核定。因此,对合营企业的房屋,在分配给甲乙方后,如果各自销售,则再按“销售不动产”征税。”
以上政策对于不同方式下合作建房的营业税的纳税义务做了相应明确,对于其它内容笔者倒是好理解,但对于第一种方式的(二)部分,便不好理解了,尤其是这个举例:“例如:甲方将土地使用权出租给乙方若干年,乙方投资在该土地上建造建筑物并使用,租赁期满后,乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。”实践中,如果乙方在租用的甲方拥有土地使用权的土地上盖起了大楼,实际上由于土地使用权在甲方,甲方只是将土地使用权出租给乙方,并没有实现土地使用权转移,乙方是办不了产权证的,且在物权法上所有权是无法明确的,何况租期满后,乙方将土地使用权(原本就是甲方的)连同所建的建筑物(办不了产权证的大楼)归还甲方,整个来看,这本质上不就是乙方出资出力,帮甲方盖起了大楼,然后获得了享受N年的无租使用的权利嘛。
当得出这一结论后,笔者通过相关查询,便看到了国税总局的另一篇神回复:《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》 国税函[2005]1003号文如下:“海南省地方税务局:你局《海南省地方税务局关于我省海口紫荆花园合作开发税收问题的请示》(琼地税发〔2005〕57号)收悉。
经研究,批复如下:
鉴于该项目开发建设过程中,土地使用权人和房屋所有权人均为甲方,未发生《中华人民共和国营业税条例》规定的转让无形资产的行为。
因此,甲方提供土地使用权,乙方提供所需资金,以甲方名义合作开发房地产项目的行为,不属于合作建房,不适用《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答(之一)〉的通知》(国税发〔1995〕156号)第十七条有关合作建房征收营业税的规定。”
根据“ 国税函[2005]1003号文”回复中我们可以看出来,如果房地产项目开发建筑过程中土地使用权和房屋所有权人自始为同一方,即拥有土地使用权的一方,在该土地上开发房地产的所有权亦为这一方,而没有将该土地上的部分房地产的所有权办理在使用另一方的名下(当然也无法办理),则即使是一方提供了土地使用权,而另一方提供了资金,也不构成cntaotax合作建房。
笔者认为时隔10年后的国税总局是否定了“第一种方式的(二)”属于合作建房的方式,因此营业税的纳税义务明确便应该是这样:租赁期内甲方发生了出租土地使用权和出租不动产的行为,对其按“服务业-租赁业”征营业税,(注:出租不动产还需按租金收入的12%交纳房产税);乙方发生了建造房屋的行为,应按“建筑业”税目征营业税。


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