农村土地征收及其补偿法律政策要点

土地流转管理

    1、什么是农村土地征收?
    农村土地征收是国家出于公共利益的需要，由法定的主体依照法定程序，将农民集体所有的土地转变为国家所有，并依法对丧失土地所有权、使用权的单位和个人予以补偿的制度。需要说明的是，“公共利益”应当需要公共界定，不能将“公共利益”征收与商业开发征收混为一谈！

    2、农用地转为建设用地应当符合哪些规定?
    《土地管理法实施条例》第十九条规定，“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标；城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。不符合规定的，不得批准农用地转为建设用地。”第二十条规定，“在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，按照下列规定办理：(一)市、县人民政府按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案，分批次逐级上报有批准权的人民政府。(二)有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准；其中，补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准。(三)农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体建设项目分别供地。在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地范围内，为实施村庄、集镇规划占用土地的，由市、县人民政府拟订农用地转用方案、补充耕地方案，依照前款规定的程序办理。”
    一般来说，涉及农用地转建设用地的建设占用土地，应该符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标；如果是城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农用地转用的，不仅要符合一般的条件，还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的大致需要经过三个程序：一是市、县人民政府按照土地利用年度计划拟订方案，分批次逐级上报有批准权的人民政府。二是有批准权的人民政府土地行政主管部门对方案进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准。三是方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体建设项目分别供地。
    【法律政策】《土地管理法实施条例》第十九条。
    3、农用地转为建设用地审批权限是如何划分的?
    《土地管理法》第四十四条规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
　　省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。
　　在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。
　　本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准”。
    因此，我国农用地转为建设用地的审批主体有四级：
    第一级是国务院，行使对涉及农用地转为建设用地的省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地的农用地转为建设用地审批权。
    第二级是省、自治区、直辖市人民政府，行使国务院、市、县人民政府农用地转为建设用地审批范围之外的土地转用审批权。
    第三级是市人民政府，行使相应的已批准的农用地转用范围内的具体建设项目用地转用审批权。
、第四级是县级人民政府，行使相应的已批准的农用地转用范围内的具体建设项目用地转用审批权。
【法律政策】《土地管理法》第四十四条。
    4、农村土地征收审批手续和农用地转为建设用地的审批手续有什么联系?
    《土地管理法》第四十五条第三款规定，“征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。”
    在我国，征收农用地必须先行办理农用地转用审批，因此农村土地征收审批需要以农用地转为建设用地的审批通过为前提。要征用农村土地，上述两个审批均应获得准许方可进行。另外，为了简化程序，相应的农用地转为建设用地审批权和征地审批权由同一审批主体行使时，两个审批手续应同时办理，不再另行办理征地审批；如果上述相应的两个审批权归属于不同的审批主体，则应按法律规定另行办理征地审批手续。

    【法律政策】《土地管理法》第四十五条第三款。

    5、土地征收的审批权艰是如何划分的？
    《土地管理法》第四十五条规定，“征收下列土地的，由国务院批准：(一)基本农田；(二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；(三）其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。……”
    依照该规定，我国土地征收的审批主体有两级：一级是国务院，国务院行使对基本农田、超过35公顷的耕地和超过70公顷的其他土地征地审批权。另一级是省、自治区、直辖市人民政府，省级人民政府行使上述三项规定之外的审批权，同时审批必须报国务阮备栗。
    【法律政策】《土地管理法》第四十五条。

土地流转管理

    6、具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，并且涉及农用地的，应符合哪些规定?
    《土地管理法实施条例》第二十三条规定，“具体建设项目需要使用土地的，必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地。 能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，涉及农用地的，按照下列规定办理：
    (一)建设项目可行性研究论证时，由土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告；可行性研究报告报批时，必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。
    (二)建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，由市、县人民政府土地行政主管部门审查，拟订征农用地 转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案(涉及国有农用地的，不拟订征用土地方案)，经市、县人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府批 准；其中，补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准；供地方案由批准征用土地的人民政府在批准征用土地方案时一并批准 (涉及国有农用地的，供地方案由批准农用地转用的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准)。
    (三)农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，向建设单位颁发建设用地批准书。有偿使用国有土地 的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同；划拨使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门向土地使用者核发国 有土地划拨决定书。
    (四)土地使用者应当依法申请土地登记。建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，涉及农民集体所有的未利用地的，只报批征用土地方案和供地方案。”
    通常来讲，具体建设项目需要使用土地的，应当申请使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有土地。若要申请使用土地利用总体规划确定的城市 建设用地范围外的土地，并且涉及农用地的，需要具备严格的条件：一是仅仅限于发展能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目；二是发展上述建设项目确实 无法用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有土地代替；三是必须遵照上述严格的规定办理相应的审批手续。
    【法律政策】《土地管理法实施条例》第二十三条。
    7、征地补偿、安置方案应如何制定？
    《土地管理法实施条例》第二十五条第三款规定，“市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。”
    国土资源部《征用土地公告办法》第七条规定，“有关市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征用土地方案，在征用土地公告之日起45日内以被征用土地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。”
    由上述法条可知，征地补偿、安置方案的制订主体是市、县人民政府土地行政主管部门和其他有关部门；作出时间必须是在征用土地公告之日起45日内；补偿、安置的对象是以土地所有权人为单位。
    【法律政策】《土地管理法实施条例》第二十五条第三款，《征用土地公告办法》第七条。
    8、征地公告包含哪些内容?征地公告应如何作出?
    征地公告的内容法律有明文规定：《土地管理法实施条例》第二十五条第一款规定，“征用土地方案经依法批准后，由被征用土地所在地的市、县人民政府组织 实施，并将批准征地机关、批准文号、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征用土地所在地的乡 (镇)、村予以公告。”国土资源部《征用土地公告办法》第五条规定，“征用土地的公告应当包括下列内容：(一)征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用 途；(二)被征用土地的所有权人、位置、地类和面积；(三)征地补偿标准和农业人员安置途径；(四)办理征地补偿登记的期限、地点。”地行政主管部门会同 有关部门根据批准的征用土地方案，在征用土地公告之日起45日内以被征用土地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。”
    由上述法条可知，征地补偿、安置方案的制订主体是市、县人民政府土地行政主管部门和其他有关部门；作出时间必须是在征用土地公告之日起45日内；补偿、安置的对象是以土地所有权人为单位。
    【法律政策】《土地管理法实施条例》第二十五条第三款，《征用土地公告办法》第七条。

    9、征地补偿、安置方案应包括哪些内容?
    国土资源部《征用土地公告办法》第八条对征地补偿、安置方案的内容作出了具体规定，依照该规定方案应当包括下列内容：(1)本集体经济组织被征用土地 的位置、地类、面积、地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口数量。(2)土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式。(3)安置补助费的标 准、数额、支付对象和方式。(4)地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式。(5)农业人员的具体安置途径。(6)其他有关征地补偿、安置的具体措施。
    【法律政策】《征用土地公告办法》第八条。

    10、农村土地征收补偿费由哪些组成?这些费用应如何分配?
    《土地管理法》第四十七条第二款规定，“征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。……《土地管理法实施条例》第 二十六条规定，“土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。征用土地的安置补助费必须专款专用，不得挪 作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付 给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。……”《国土资源部关于完善征地 补偿安置制度的指导意见》规定，“按照土地补偿费主要用于被征地农户的原则，土地补偿费应在农村集体经济组织内部合理分配。具体分配办法由省级人民政府制 定。土地被全部征收，同时农村集体经济组织撤销建制的，土地补偿费应全部用于被征地农民生产生活安置。”
    综合上述规定，土地征收补偿费由三部分组成：一是土地补偿费；二是安置补助费；三是地上附着物和青苗的补偿费。
    应按照以下方法确定各项补偿费的分配：其一，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有，如果农民将农村土地依法转包，受转包方在土地上 投资经营，那么该部分费用依法应归受转包方所有。其二，安置补助费用应本着安置被征地农民的原则使用：一是需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置 补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；二是由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；三是不需要统一安置的，安置补助费发放 给被安置人员个人，或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。其三，土地补偿费归农村集体经济组织所有，按补偿费主要用于被征地农户原则分 配。农民集体是农村土地的所有者，土地补偿费归农民集体所有，这部分费用要本着主要用于被征地农户的原则进行分配，具体办法由各省级人民政府制定。另外， 如果土地被全部征收，同时农村集体经济组织撤销建制的，土地补偿费应全部用于被征地农民生产生活安置。
    【法律政策】《土地管理法》第四十七条第二款，《土地管理法实施条例》第二十四条，《国土资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见》一、(四)。