上海首个合作建房：尚未动工地价一年翻四倍

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时隔近两年，上海首个由个人合作拿地开发建造的楼盘终于有了新进展。
“由于规划比较严格，影响到楼盘的进展，项目将于明年初破土动工，竣工期也将由原先预计的2015年拖延至2016年。”合作建房负责人、上海合筑房地产有限公司董事长钱生辉11月11日告诉记者，由于项目为浦东临港新城首批示范项目，因而临港管委会对首批滴水湖项目规划审批较严。
在钱生辉看来，合作建房也是未来地产发展的方向之一。他向记者透露，鼎晖投资将于年底与他签署合作协议，在更多的城市推广合作建房。
由于房价居高不下，北京、温州等地出现了合作建房的项目，购房者自己集资拿地建房，通过省去中间成本而获得价格较低的房产。不过，如今房地产开发门槛越来越高，合作建房并不被业内人士看好。
土地一年增值四倍
“现在已经有了两套成熟的设计方案，相关部门报批通过后，明年初正式开始动工。”钱生辉披露了合作建房的开工计划。
作为上海合作建房的召集人，钱生辉目前是这一合作建房项目的负责人。钱生辉透露，楼盘预估的总投资约1.6亿元，由合筑房产代建，目前已经有30多个合伙人参与进来。
“目前售价还没最终确定，这要看哪套方案能通过。”合筑房产企划人士说。
这一项目所在的地块为8088平方米的商住用地，钱生辉和他的合伙人在2013年1月以5750万元的总价拍得，楼面地价为3555元/平方米。据此前的预估，这一合作建房的住宅价格在6500元—8500元/平方米左右，而目前周边新房的售价约1.5万—2万元/平方米左右。
记者了解到，钱生辉从首个个人股东合筑房产处募得的约6000万元启动资金，用于支付土地出让金及建设建造前期的开支。项目正式启动后，后续的开发资金除了可选择向股东再募资少量资金外，也可从银行获取少量开发贷款。
“我们的资金基本到位了，而且我们也可以融资。和一般意义开发商的运作流程基本相似，我们不但项目可以进行开发贷，达到预售标准同样可以做个人按揭贷款。但我们的房子主要是卖给股东的，销售价格贴近成本价。”钱生辉向记者表示。
按照钱生辉的计划，这一合作建房项目以基金管理的名义和方式运作，首批30多位股东既是基金的投资人也是项目的股东。合筑房产则以基金管理人的身份，对地块进行建设开发，管理项目的运作和后期的销售、分配。但与地产基金不同的是，合作建房股东获得的并非现金收益，而是房产。
盛势投资副总裁简宏洲指出，如果房产有了增值收益，最大的受益人也是股东;但如果房价下跌，股东同样要承担自己的损失。
不过，从目前看来，钱生辉的这一合作建房项目比较“幸运”。由于地价上涨，尽管股东们还没有看到自己参与建造的楼盘，但已经获得了土地增值收益。如今该地块周边的楼板价已涨至1.5万元/平方米。这意味着，合作建房的土地价格在一年的时间里就翻了超过4倍。
“至少前期投的钱是增值了。”全国房地产商会理事李骁指出，地价的大幅上涨给了合作建房的股东足够的信心。
地产众筹更有前景?
“现在只想尽快让临港的项目动工。之后我们准备在上海做下一个项目，这个合作建房的项目不一定是普通商品房，有可能是在黄浦江边的高档房。如果进展顺利，预计明年3月前后会在上海拍下一幅新的土地。”钱生辉向记者透露。
显然，钱生辉认为，在房价居高难下的时期，合作建房也不失为一种发展方向。而合筑房产也准备复制上海的做法，与知名投资机构鼎晖投资合作，在二三线城市以加盟制的形式吸收更多的合伙人。
据了解，鼎晖将以合伙人和财务顾问的身份参与到合作建房中。“一些细节还没有确定，年底将确定与鼎晖的合作。”钱生辉说。
不过，在过去几年间，合作建房的模式尽管多次被提出，甚至在个别城市也有投资者进行尝试，但始终没有得到发展。业内人士认为，合作建房的投资者未必是真正有居住需求的人，因此合作建房具有一种投资性。
合作建房的这种投资性，与近期被炒得火热的房地产众筹相似，而与合作建房相比，购房人完全可以通过房地产众筹获得价格远低于市场价的房子，因此房地产众筹似乎更有发展前景。
近期，万科在苏州万科城联手网媒首次试水了全国首单房产众筹。其做法为，万科城拿出一套房在某网站进行众筹拍卖，单套房源众筹的目标金额为54万元。参与众筹的投资人最低只需投资1000元便可参与拍卖。而成交金额超过54万元的部分，作为投资溢价收益返还给未能拍得房屋的众筹者。
在投资界分析人士看来，房地产众筹和合作建房同属地产界的新生事物，然而两者在募资目的、资金门槛、资金规模和管理周期等方面的差别相当大。
简宏洲指出，房地产众筹的投资属性更强，资金门槛可高可低，因此参与的人数远大于合作建房，投资人的首要目标是获得增值收益。合作建房以自住为主兼有少量投资性，股东或投资人的首要目标是拿到房产而非资金，门槛则在百万以上。
此外，地产众筹平台中，投资者往往只参与标的房源最后的销售阶段，时间短，风险较低。而合作建房需要投资人全程参与，周期长达几年，有一定风险;但如果项目成功，获益也相当大。