【涉税分析】合作建房涉税问题政策分析

合作建房

合作建房，就是住户联合做开发商，共同出资，成立房地产公司，大家按各自购买能力一起出资金，综合汇总户型并计算总面积，选购合适地块，找设计公司设计、找建筑公司施工，最后验收付款入住。建房迷转载合作建房相关的微信，让大家了解合作建房的政策，合作建房在国内的动态，以帮助大家更好地进行合作建房。
阅读引语
合作建房不仅是一方提供资金一方提供土地使用权这么简单，认定是否属于合作建房，必须依据相关法律法规的规定。


合作建房不仅是一方提供资金一方提供土地使用权这么简单，认定是否属于合作建房，必须依据相关法律法规的规定。
所以,首先,应根据相关法律及税收法规规定，判断你司上述业务是否属于合作建房行为。如果属合作建房行为,由于其形式多样,涉税政策业务较为复杂,每种形式涉税政策也就不尽相同,需据具体情况作具体分析。
最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2005〕5号）规定，本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（法发〔1996〕2号）对以国有土地使用权投资合作建房问题作出规定，并对名为合作建房，实为土地使用权转让的合同，规定了可按合同实际性质处理。
最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2005〕5号）对此也作出了更为明确的规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。税收上对此也有相应的规定(详见国家税务总局《关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税函发〔1995〕156号）)。
1、营业税及附加
《关于印发<营业税问题解答（之一）的通知>的通知》（国税函发[1995]156号）文件就甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业这种形式的合作建房问题，视具体情况明确了如何界定征税的规定。如果你司采用的是属于双方"风险共担，利润共享"的合作建房分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。
2、城镇土地使用税。
《关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）在“关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题”中明确，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。所以，受让土地后你司要缴纳土地使用税。
3、印花税。
《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）第三条规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。故双方均应依法缴纳印花税。
4、土地增值税
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）中对合作开发土地有明确规定：“一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税”。
5、契税。
《契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，契税的计税依据为成交价格。广东条例规定的契税率为3%。
6、企业所得税问题：
对方公司项目土地评估增值额，按税法遵循的是历史成本原则，不计入应纳税所得额缴纳企业所得税。与此相对应，也不得结转成本、计提折旧或摊销。根据现行会计政策的规定，企业对资产的会计计量，一般应当按取得时的实际成本计价，除法律、行政法规和国家统一的会计制度另有规定者外，企业一律不得自行调整其账面价值。对于资产重估增值，只有在法定重估和企业产权变动的情况下，才能调整被重估资产账面价值。所以，如果评估增值后的资产发生了对外销售、转让、投资等行为，其增值已经实现，则应作为收益（所得）体现在应税所得中缴纳所得税，同时，接受资产一方也可按评估价值作为资产的入账价值，并按评估价值结转成本、计提折旧或摊销。
按照国税函发〔1995〕156号文件规定，如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。而是属于对方以转让土地使用权为代价，换取你司部分房屋的所有权，“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权的合作建房方式。在这一合作过程中，对方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；你司则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而双方都发生了营业税的应税行为。对方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；你司则应按“销售不动产”税目征税。如果双方没有进行货币结算，税务机关会按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果双方(或任何一方)将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。






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