城镇居民购买农村宅基地的买卖合同是否有效？

金桥天云

宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地的所有权属于农村集体经济组织。建房迷给大家分享宅基地建房相关微信，目的是让大家了解农村宅基地使用权，农村宅基地管理办法，农村宅基地管理办法，农村宅基地买卖，农村宅基地证等内容。

城镇居民购买农村宅基地的买卖合同是否有效？

  【案情】

2014年8月16日，农村居民张X通过朋友介绍，将其自家的宅基地256.2平米以312000元的价格卖给了城镇居民刘X，并签订了土地转让协议，刘某于当日向张X支付了312000元购地款。

后刘X准备在该土地上打地基建房时才得知，东至黄某地皮隔界处的土地不属于张X所有，导致刘X无法实现合同的目的，故刘X要求确认该合同无效。张X辩称该合同是双方真实意思表示，应认定合同有效。

【疑问】

农村居民张X和城镇居民刘X所签订的《土地转让协议》是否有效？

【简评】

应当认定为无效。根据《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国合同法》的规定，农村宅基地禁止出卖、转让。张某与刘某签订的《土地转让协议》，违反了法律的强制性规定，应当属于无效合同。

【法规依据】

《中华人民共和国土地管理法》

第八条 城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
  农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》

第二条：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

《中华人民共和国合同法》

第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效(一)…;（五）违反法律、行政法规的强制性规定”

【简析】

首先、根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款和第六十二条第四款规定以及国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的规定，每个村民只能申请一处宅基地，特定的宅基地仅限集体经济组织特定的成员享有使用权。特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让。法律禁止宅基地从农民手中向城镇居民流转。

其次、宅基地是村民基于其身份而无偿取得的，与集体经济组织成员的资格是联系在一起。在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能。且《土地管理法》第六十三条也规定农民集体所有的土地的使用权不得转让。

    最后、农村宅基地是农民赖以生存、安身立命的最后保障，是国家为了保护农民的切身利益、维护农村的稳定而给予农民的一项福利，如果允许宅基地的转让，一旦农民进城打工无法在城市立足，就会造成农民流离失所，居无定所，带来极大的社会问题。