农村宅基地制度的主要特征与问题

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宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地的所有权属于农村集体经济组织。建房迷给大家分享宅基地建房相关微信，目的是让大家了解农村宅基地使用权，农村宅基地管理办法，农村宅基地管理办法，农村宅基地买卖，农村宅基地证等内容。
1.农村宅基地制度的主要特征
第一，集体拥有宅基地所有权。与承包地的权利关系相比，宅基地显然更为复杂，也更加让人难以理解。如果说集体对宅基地的所有权主要体现在发包主体上的话，它对宅基地的所有权特征则要强得多，主要表现为，农户宅基地使用权的获得，必须经过村委会；当农户不再使用宅基地时，集体可以将其收回；宅基地在整理或指标交易时，主体也是村委会，因此，在宅基地的所有与使用关系上，集体组织绝不是一个仅仅具有法律意义的一级，而是拥有实实在在的支配和控制权力。
第二，农户拥有宅基地使用权。相比之下，农民对宅基地的使用权事实上是被隐在集体所有权之下的权利，这个权利只要农民不变更房屋所有权，其存在都往往被忽视，农民自己也不在意。从权利的实际效力来看，尽管物权法将宅基地列为用益物权，中央政策文件一再强调保障农民宅基地用益物权，但是按照《物权法》对用益物权的赋权是“占有权、使用权和收益权”而对作为用益物权的宅基地只在法律上予以“占有权和使用权”的赋权，少了“收益权”一项，这样，宅基地的财产属性就大打折扣，基本上就只有居住功能了。
第三，农户拥有住房所有权。从共产党执政以来，在农民住房财产权问题上从来没有出现波折，即一直坚持农村房屋由农民所有，而且农民对房屋的买卖、出租、抵押、典权、转让等权利予以充分保障，且也不断阻止政府或集体组织对农民房屋财产权的侵犯。因此，在农村，农民也形成根深蒂固的理念，即房屋是他家的，无论发生什么折腾，农民都不担心其房屋会被冲掉或拔掉。
第四，宅基地的成员身份性和无偿性。从合作化以来，宅基地一直采取按集体经济组织成分身份取得。也就是说，只有集体经济组织成分，才有资格申请和得到宅基地，非集体经济组织成员无法获得宅基地。由于宅基地只赋予了占有权和使用权，非集体经济组织成员也就无法通过宅基地的交易和转让获得宅基地。由于实行一户一宅，农民将房屋转让以后，就不能再申请和获得宅基地，这就将农民将宅基地使用权转给非经济组织成员的路给堵死了。同时，只要是集体组织成员，就可以无偿取得宅基地，也就是说，目前的宅基地制度下，宅基地不是商品，更不是资本。
2.宅基地制度运行中存在的问题
第一，宅基地大量入市。尽管在法律上没有赋予宅基地出租、转让和交易权利，但事实上，农民宅基地进入市场已呈普遍化趋势。具体表现为，在广大沿海地区，农民将宅基地盖成多层住宅，用于出租，满足快速工业化下大量外地农民工的居住问题；在大中小城市）镇）的城乡结合部地区，政府在征用农民耕地后，将宅基地留下来，农民利用宅基地盖房出租，解决了快速城镇化进程中进城流动人口的居住问题；在广大农区，一些举家进城的农户在城镇有稳定的工作和居所后，将宅基地私下出让或租赁给需要宅基地盖房的农户。宅基地在不同类型地区大量入市的现状，不仅解决了工业化城镇化进程中原著民的财产收入增长问题，也解决了进城人口的居住问题，也降低了城镇化的成本，但是，这种自发入市与现行法律直接冲突。
第二，宅基地的无偿取得和一户一宅难以实施。无偿取得宅基地，被认为是政府给农民的福利，体现了制度自信。但是，在沿海地区和广大城乡结合部地区，随着城镇化进程中土地级差收益的大幅提高，城镇建设用地也越来越紧张，无偿分配宅基地与土地资本化背道而驰，这些地区在上世纪90年代中后期以后，就不再无偿分配宅基地了。二是一户一宅在城市化地区也很难管理。随着宅基地在这些地区的价值显化，农民充分利用现有宅基地，纷纷加盖房屋，有的突破了原来分配的宅基地面积，有的突破了各省市规定的宅基地上盖的住房面积。三是在传统农区，宅基地无偿分配不利用保护耕地。在传统农区仍然实行宅基地无偿分配，但是，近些年农民出外打工收入提高，他们纷纷回村盖更大的房，原有宅基地不够，就占用承包地，导致耕地在农区、尤其是平原农区的大量流失。


第三，宅基地的无序扩张不利于城市健康发展。由于宅基地使用现状与法律严重冲突，政府对宅基地使用的管理基本处于缺位状态，规划和用途管制无法实施。在政府管制缺位下，农民宅基地的扩张和盖房更是处于无序，甚至有蔓延之势。造成城中村的私搭乱建、毫无规划、基础设施和公共服务部组、治理无组织，治安问题严重，与城市形成完全的两张皮，加大城市管理成本和未来更新的难度。