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土地流转政策-武汉样本调查:创新试点 土地流转三权分离(组图)

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发表于 2016-5-5 10:57:03 | 显示全部楼层 |阅读模式
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建房迷把收集到的土地流转新闻资讯政策分享给大家,目的是让大家可以更全面了解农村土地流转政策,希望给有农村土地流转政策需求的朋友一些帮助。
       

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        武汉(                农用地、                商住地、                工业地)农交所总经理孙晓燕

       

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          土地流转信息在武汉农交所公开挂牌交易。
          土地流转所有权、承包权和经营权分离
          引发100多个城市前来考察
          大屏幕上实时滚动播放着土地流转信息,有面积还有价格。春节刚过,这是记者在武汉农村综合产权交易所(以下简称农交所)看到的一幕。
          有意租地的人都可以到武汉农交所查看信息和洽谈。此外,武汉农交所还创新推出三权分离模式,土地所有权属村集体、承包权属于农民,经营权用于流转和交易。企业可以凭相当于土地经营权证的鉴证书去抵押贷款,这刺激了武汉大宗农地流转交易。截至2013年底,农交所共组织各类农村产权交易1669宗,交易金额99.69亿元。
          武汉农交所的模式引发了全国关注。去年7月,习近平总书记专程来到武汉农交所视察,国家发改委、监察部、农业部领导也多次前来调研,全国20多个省100多个城市也前来考察。近日,广州(                农用地、                商住地、                工业地)日报记者专访了武汉农交所总经理孙晓燕。
          广州日报:请介绍一下目前武汉农交所的基本情况和交易量?
          孙晓燕:农交所于2009年4月30日正式挂牌成立,属于武汉市农业局的二级单位,是一个国有独资公司,属于非盈利性的企业。财政上有支持,相当于政府出钱买服务。目前农交所的交易品种有10项,包括农村土地承包经营权、农村集体经济组织“四荒地”使用权、农村集体林地使用权和林木所有权等。
          成立农交所的目的就是为了盘活农村的各种生产要素。对于农民来说,交易成本基本上是零。截至2013年底,农交所共组织各类农村产权交易1669宗,交易金额99.69亿元,涉及农村土地面积98.16万亩。联合金融机构发放农村综合产权抵押贷款11.47亿元。
          20多次才谈下抵押贷款
          广州日报:农交所是在怎样的背景下成立的?
          孙晓燕:为进一步深化改革,促进武汉“两型社会”综合配套改革实验区建设,武汉市委市政府决定成立农交所。在借鉴成都(                农用地、                商住地、                工业地)、重庆(                农用地、                商住地、                工业地)等地经验基础上,武汉农交所交易品种更加细化,有10个品种,整合了林业部门、国土部门和水务部门的涉农项目。
          为了把业务开展起来,一开始我们加大宣传,局里干部职工也积极推动进行项目进场。同时增加配套服务,例如抵押融资等,吸引项目进场交易。市场成功的关键是要让农村资产充分实现其价值,后期服务也要跟进。之所以能实现一定的交易量,是与后期的配套服务分不开的。
          广州日报:进场交易的土地可以获得鉴证书,凭此可以申请抵押贷款。这是如何做到的?
          孙晓燕:首先要选择一个银行进行合作,农商行是第一个吃螃蟹者。农商行总部在武汉,主要做涉农业务,了解农业,知道风险点在哪里,而且与整个农业口有长期的合作,条件比较成熟。为了促成这个业务,农业局领导带着我们去农商行沟通了20多次。最后决定从三家试点开始做起。农商行看到我们这么大决心,就决定做这个业务。
          第一次贷款规模1400万元,其中包括企业1000万元,合作社200万元,个人200万元。经过2009年成功试点,2010年正式推出了这个贷款品种。现在其他一些银行也陆续跟进了。这几年已经抵押贷款11.47亿元,每年业务增长都很快。
          鉴证书用途相当于经营权证
          广州日报:武汉农交所的一个创新是三权分离,为什么会有这种想法?
          孙晓燕: 武汉市的农业是都市农业,要求规模化,要求有实力的企业来投资,保证菜篮子供应。国家法律规定土地承包经营权是不能过户的,只能在集体经营组织之间进行承包权的再发包。这就带来一个问题,外来投资者只有一份合同,没有证书,无法确权。面对这种情况,我们跟进了服务,将土地承包经营权作了一个概念上的分解。三权分离,土地所有权属村集体、承包权属于农民,经营权用于流转和抵押。
          在农交所完成交易之后,我们出具一分产权交易鉴证书,这相当于土地经营权证,也是一份完成交易的凭证。银行也认可这份鉴证书,可以拿鉴证书去银行抵押贷款。目前针对这种抵押,武汉市还出台了抵押贴息政策。但目前银行为减低风险,土地抵押贷款都是短期的,不会超过三年,一般是两年左右。
          广州日报:鉴证书来代替经营权证是一个创新?
          孙晓燕: 国家还没有明确农村土地经营权作为一个物权,我们进行了创新,与银行间商定了一个模式,把鉴证书作为一个权证来进行抵押。银行为什么认可这份鉴证书?有几个原因:一是,农交所是政府成立的机构。二是,农交所有完善的交易管理办法和规则。三是,农交所背后有强大的农业资源。当然不是说拿了鉴证书就一定能贷到款,只是一个前提条件,银行还会进行抵押物评估。
          贷款后,鉴证书后面会有一个抵押备注,而且,当地经管部门也会留存一份。每次抵押,当地经管部门都会知道,有利于抵押物监管。
          广州日报:以前流转的土地能否重新来办鉴证书?
          孙晓燕: 农交所成立之前的流转土地,因为没有鉴证书,所以无法贷款。以前流转的土地可以补办鉴证手续,但一定要补齐资料,没有开村民代表大会的一定要开,只有手续齐全之后,才能发证。
          广州日报:刚看到一则土地流转信息出现在大屏幕上,价格是一年每亩400元,挂牌价格是如何确定的?
          孙晓燕:土地流转有一个指导价格,这是根据最近半年来的实际成交价格确定的。挂牌价格不是最终成交价格,实际成交价可能高也可能低。征得大部分村民同意后,村里就可以将土地拿到农交所来挂牌。如果很多投资人都看中了同一块地,将采取拍卖或招标的方式交易。如果租地没有什么附加条件,一般采取拍卖方式,价高者得。如果还有很多附加条件,例如修路或投入基础设施等,可以采取招标的方式,谁给的条件最优惠就给谁。挂牌20天为一个周期,如果投资者有意向就可以摘牌,具体可以同出让方协商。
          记者手记:
          30年前,包干到户的联产责任承包制是农民的发明创造,30年后的土地流转同样是农民的发明创造。对于政府来说,我们应该做的工作是,总结经验,调整政策,规范操作,推广成熟有效的做法,改变农地抛荒的现象,探索持续增加农民收入的途径。
          从我们的调查可以看到,全国许多省土地流转大潮涌起,很好地盘活了农村资源,在一定程度上增加了农民收入。但同时,我们也看到,真正能赚到钱的土地流转项目并不多,具备可持续赚钱能力的项目更少。如果没有政府的补贴,生存艰难。
          除了给土地流转创造一个合规便利的平台和环境外,更重要的一点,是帮助流转后的农业项目能可持续盈利。这才是带动农民真正增收的关键。为什么搞农业不赚钱?我们需要反思,这不仅需要加大投入基础设施建设,提供农业技术保障,提供风险保障机制,还需要减少农作物的种植、交易、运输成本,帮助建立品牌、拓展国内和国际市场等。在这方面还有很长的路要走。
       

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文章来源:土地资源网

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