湖北农村宅基地使用权抵押贷款，农村土地承包经营权质押贷款

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　　近年来，针对农户抵押难、融资难问题，湖北农信联社加大产品创新力度，先后推出了6款农村产权抵押贷款产品，累计投放贷款30.2亿元，支持农户2万多户。截至今年6月底，农村产权抵押贷款余额16.4亿元。

　　这6款农村产权抵押贷款包括：农村住房抵押贷款，湖北农信联社出台了《农村住房抵押贷款管理办法》，农民可用农村住房抵押申请贷款，期限不超过3年，额度不超过客户净资产的50%；农村宅基地使用权抵押贷款；农村土地承包经营权质押贷款，对投入资金改造、形成高附加值的农业用地或一次性缴纳多年承包费的土地，试行抵押；林权抵押贷款；水域滩涂经营权质押贷款，从事滩涂养殖业多年的经营大户，通过村民代表或职工代表三分之二以上签字同意，且承包金一次性交清的，可凭发票等证照向农信社申请贷款；农村荒山荒地承包经营权质押贷款。

　　瓶颈待破

　　农村产权抵押贷款在一定程度上解决了农民担保难、融资难的问题，但在具体实践中，农户、金融机构、担保公司、政府等参与方均面临多方面困难和问题。

　　农户反映农村产权抵押贷款登记难、费用高。首先，目前对农村产权登记、发证的收费没有统一标准，存在登记环节多、收费高，甚至重复收费的问题。以湖北省鄂州市为例，有些地方土地承包经营权登记颁证包括两项费用，登记费和年审费。一些农户在没有融资需求时，为避免缴费，不愿对土地承包权进行登记。

　　其次，农村产权专业评估机构数量较少，评估计价难、收费高。目前，针对农村市场的评估机构较少，且由于农村产权评估难度较大，评估收费普遍偏高，增加了贷款申请人融资成本。

　　金融机构反映农村产权抵押贷款抵押物处置难，风险大。农村产权处置变现渠道较少，操作风险较大，贷款一旦出现违约，抵押物处置变现较为困难。主要表现在以下方面。

　　首先，农村产权流通转让体系不完善。大多数地方未建立土地交易所、林权交易所等农村产权交易平台，与之配套的要素市场建设相对滞后，市场化程度较低，服务、产品较单一，借款人一旦出现偿债风险，金融机构抵押权难以快速处置变现，其债权不能得到有效保护。

　　其次，农村产权抵押贷款风险防范和补偿机制有待健全。目前，针对农村产权抵押贷款中的自然灾害、森林火灾、病虫害等风险，尚无相应的保险公司介入。同时政策性农业保险覆盖面较小，农村产权抵押贷款形成的损失不易获得补偿。

　　中介机构反映农村产权抵押贷款抵押物评估难。一方面，农村产权地域分散，地处偏远，评估工作量大，对小规模产权评估公司不愿接单，即使接单费用也相对较高。

　　另一方面，目前对农村产权缺乏完善的评估模型、统一的评估标准和成熟的第三方评估机构，导致其价值确定存在一定难度，评估中主观判断成分多，随意性大，缺乏科学度量标准。

　　地方政府反映农村产权抵押贷款工作头绪多，需循序渐进推进。一方面，农村产权市场建设需从增设机构、明确职能、建立平台、修订法律、完善制度、梳理流程、规范操作等多个方面推动，头绪较多。

　　另一方面，对于农村产权抵押贷款风险，商业保险积极性不高，政策性保险覆盖能力有限。在此种情况下，凭借地方政府财力亦难以对贷款风险进行有效补偿。

　　合力推进

　　破解农村产权抵押贷款发展瓶颈，需各方协同合作，从多个方面加以推进。

　　加快建设农村产权流转平台，为农村产权抵押融资创造良好条件。一是成立农村产权流转服务中心。市、县、区政府明确土地使用权，承包经营权，宅基地、农村住房等农村产权的管理机构；成立农村产权流转服务中心，将国土、水产、农业、房产等涉及农村产权登记、颁证的部门组织在一起集中办公。同时，在乡镇设立办公点，为农村产权流转提供便利。

　　二是加快建立农村产权价值评估机制。政府负责制定并定期公布区域农村集体建设用地使用权、房屋所有权、土地承包经营权、林权、小型水利工程所有权与使用权、集体资产股权和农业特色产业所有权、标准化生产基地物权基准价格。大力发展农村产权价值评估、法律咨询等中介组织，为农村产权流转和抵押融资提供服务。

　　三是完善农村产权流转交易体系。以乡镇为单位，建立农村产权流转交易中心，及时收集和发布各类产权流转交易信息，组织产权流转、招拍挂等交易活动。国土等行政主管部门为农村产权的流转办理变更登记手续。

　　强化风险防控，确保农村产权抵押融资安全。一是完善农户和规模经营业主的征信管理体系。将农户和规模经营业主的信用信息纳入中国人民银行征信系统，准确把握借款人的基本情况，为农村产权抵押融资提供信息支撑。二是加强银政合作，共同推动信用社区、信用村(镇)和信用专合组织建设。司法行政部门出台配套司法服务意见，为农村产权抵押融资营造良好信用环境。三是加大对恶意逃废债务行为的打击力度，减少恶意拖欠贷款、阻挠抵押产权处置变现情况，净化农村信用环境。

　　完善风险分担机制，促进农村产权抵押融资可持续发展。一是县市政府按一定比例出资设立农村产权抵押融资风险基金，用于收购抵债资产。二是逐步扩大政策性农业保险试点范围，增加涉农保险产品，增强农业和农户的抗风险能力。三是采取风险补偿、政府资源配置等方式引导商业保险机构开发面向农户的小额信贷保证保险产品，并与金融机构共同制定合理的风险分担机制。四是鼓励、引导民间资金组建农村融资性担保机构，建立健全农村产权流转担保服务体系，开发符合农业产业化发展的涉农担保新产品，拓宽农村产权抵押融资的风险覆盖面。