以北京为例分析宅基地自建房拆迁获得补偿标准

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拆迁补偿是在征地过程中对住宅或者非住宅房屋的价值评估后对该房屋合法拆除并给予房屋产权所有人一定补偿。（对拆迁补偿的咨询和帮助请点击目录下的房屋拆迁补偿计算标准）

集体土地（含宅基地）拆迁据有关人员透露，最新的集体土地拆迁补偿条例将于2011年第四季度出台。专家称，集体土地拆迁补偿可参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》。


居住在北京的王学林家总建筑面积达344.5平方米，然而拆迁人称仅对其中的49平方米进行拆迁补偿，理由在于其他面积的房屋均为王学林私自建设，属于违章建筑！ 几经谈判无果后，王学林决定法律维权，遂于2008年1月初委托了我们团队的两位律师，希望依托这一维权之旅实现回迁三套两居室房屋的目标！

历时四个多月，展开了多轮行政复议、行政诉讼之程序的角逐，经过了法官、市建委干部、区城管人员、拆迁人之间的斡旋，挡住了强制拆除违章建筑的惶恐，该案终以委托人期望值的实现而圆满终结：2008年5月中旬，拆迁人对王学林进行了三套两居室的房屋安置。

【办案掠影】

介入该案伊始，我们团队律师即意识到实现委托人期望值的障碍因素在于多达295.5平方米的自建房的拆迁受偿可能，而这一可能在张扬的拆迁人面前显得煞是渺小！如何实现这一目标？

办案第一计：主动复议赢先机！

与委托人进行充分沟通之后，团队律师决定以行政复议拆迁许可证为维权第一步，遂于1月中旬向北京市建设委员会递交了复议申请书，并于调查阅卷 后拟就一份拆迁许可违法的法律意见书，直呈被复议主体大兴区建设委员会在审批拆迁许可证过程中存在审批文件不齐全、准用法律文件有瑕疵、许可前置要件《建 设工程规划许可证》、《国有土地使用批准文件》缺失等重大违法问题，属于违法发放拆迁许可证的违法行政行为，应依法予以撤销。


这一历时一个月之久的大动作挖掘了拆迁程序的严重不适法性，使得委托人一方开始扭转零起点的被动局势，也引起了北京市建委的相当重视，开始出面做拆迁 人的工作！拆迁人不得不又开出条件，给一套二居室，另外再给40多万元的货币补偿。初战告捷后，我们律师又仔细分析了当前的状况，最终与当事人协商不能妥 协，遂决定以办案第二计继续开展施压计划！

办案第二计：拆迁许可复议转规划许可复议！

第一计的实施使得团队律师掌握了大量拆迁人拆迁程序违法讯息，据此，团队律师于2月底将核发《建设用地规划许可证》的北京市规划委员会复议至北京市人 民政府，并于调查阅卷后拟就建设用地规划许可违法的法律意见书，围绕《建设用地规划许可证》核发程序不合法、审批材料不齐全及《建设项目规划许可及其他事 项申报表》不合法等主线缜密论述了规划许可行为的法效力欠缺性，请求予以撤销。

这一复议的作出，将拆迁人面临的拆迁许可违法之单一压力裂变为规划许可与拆迁许可违法的双重压力！

办案第三计：沉着应对“强拆违章建筑”危机！

面对上述的双重压力，拆迁人权衡再三选择了铤而走险，欲通过大兴区城市管理监察大队强制拆除王学林自建的295.5平方米房屋！随后，大兴城管给王学林送达了《拆除违章房屋房屋公告》，并在《法制日报》上进行刊登。王学林一家陷入紧张中，当天就将此事告知了律师。
    律师通过分析，一方面告知委托人不必太紧张，要想拆除违章建筑也需要履行一定的程序，而且城管是无权认定是否属于违章建筑的；另一方面在对王学林自建 房的性质以及法律地位进行系统分析之后，拟就了《关于王学林案件城管下发拆除违章房屋公告的处罚的法律意见》，指出大兴区城管大队依据《北京市市容环境卫 生条例》对王学林自建房进行行政强拆欠缺法定要件；王学林自建房建于20世纪80年代，尚不存在规划部门审批程序，因而不构成违章，并且已事实存在逾20 年，超过了法律规定的除斥期间；大兴区城管大队依法并不享有违法建筑的认定权以及拆除违法建筑的行政执法权。

收到这一法律意见书以后，大兴区城管大队知道本来想通过此种方式给当事人施加压力的效果没有达到，遂几次约律师谈判，并组织了几次谈话。在团队律师有步骤的谈判方式下，城管大队不得不明确表态不会再次拆除王学林的自建房。“强拆违章建筑”危机被成功瓦解！

办案第四计：起诉拆迁许可证！


拆迁许可证虽然存在多处严重违法之处，但是在政府主导拆迁的中国，我们知道通过复议撤销拆迁许可的几率微乎其微！2008年3月下旬，一度中止拆迁许 可复议审查的北京市建设委员会作出了《行政复议决定书》，维持了大兴区建设委员会所作《房屋拆迁许可证》。面对这一复议结果，谁将陷入最终的尴尬境地？

    并未气馁的团队律师选择了依法对被维持的拆迁许可证提起行政诉讼，以拆迁许可的行政行为是在未取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用批准文件》 的情形下做出，且《资金证明》、《环境影响审查批复》等相关申请文件不完全，违反了法定程序和实体规定为由，诉请大兴区法院判令撤销。

    该诉讼将拆迁许可行为的违法审查压力升至最高点，故而使得主审法官亦本着融解纠纷之初衷，多次组织了调解工作，向作为第三人的拆迁人提出调解建议——对王学林安置二套两居室房屋，并补偿货币20余万。然王学林仍然坚持要三套两居室。

    春夏之交的2008年5月，对于拆迁许可之诉与规划许可之复议双重压力挥之不去和强拆计划被粉碎的的拆迁人开始主动与王学林接洽，几轮谈判下来，双方 即以三套两居室的产权调换达成迟来的《拆迁补偿协议》！而复议与诉讼则被欣然撤回，又一场拆迁利益角逐下的强弱博弈落下帷幕！