城区宅基地买卖未过户合同有效吗？

乌龟

     之前发过一篇《千万不要盲目买卖农村宅基地》的文章，在文章中写了农村宅基地的买卖合同一般是无效的，只有少数符合“同一经济组织成员；买方符合审批宅基地的条件；又是经有关部门办理审批手续的”等，才为有效合同。


     然而，城区宅基地的买卖，只要签订了买卖协议，尽管房屋所有权证，土地使用权证没有过户，买卖协议或者合同照样生效。


      最近，本人从网上看到某城区一个买卖宅基地后，卖方持有“两证”，拖延过户，后来反而起诉到法院，让投资建起楼房的买方搬出楼房的案例。

[案情介绍]

王某、沈某均为某城区人。王某系拆迁户，在其现住房的屋后有已领取国有土地使用证书的宅基地一块，并已领取了建房的相关手续，但资金不足，意欲将宅基地转让。沈某系外来户，人口多，急需建房，但苦于无宅基地。1998年12月2日，王某和沈某经人介绍，就转让宅基地事宜达成了书面协议。协议书规定：王某将已领取国有土地使用证书的宅基地一块以5万元的价格转让给沈某，因王某已领取建房执照，故沈某在向王某交付8万元后开始建房。沈某建房完毕后先由王某领取房屋产权证书，然后再和沈某办理房屋产权证书，然后再和沈某办理房地产权证书，然后再和沈某办理房屋产权和土地使用权的变更手续。协议书签订后，沈某出资近16万元于次年6月建成了三上三下楼房及厨房等设施，建成后沈某即入住该楼房。王某在沈某房屋建成后也按约去房产管理部门办理了房屋产权书。但在沈某提出办理房屋产权和土地使用权变更手续时，王某先是找借口进行拖延，后则意欲拒绝。2000年3月4日，王某以自己领有土地使用证和房屋产权证为由，向某法院提起诉讼，要求沈某其享有产权的房屋中迁出。沈某应诉时称，我是以5万元的价格从王某处受让。该宅基地的，盖楼房时我全额出资所建，产权应归我。至于土地使用权和房屋产权的变更，只存在一个变更的时间问题。现王某撕毁协议，不按约和我办理房屋产权和土地使用权变更手续，其行为显然违约，请求法院在驳回王某请求事项的同时，反诉要求法院判决王某履行变更房屋产权和土地使用权的义务。

法院经审理认为：王某和沈某所签订的《宅基地转让协议书》不违反国家法律、法规的规定，应认定为有效协议。王某的请求事项应予以驳回，沈某要求王某履行办理房屋产权土地使用权变更手续的反诉请求应予以支持。其理由是：

1．王某对转让的宅基地享有使用权，该宅基地是国有土地，且是位于城市内的城镇国有土地，因而该宅基地是可以转让的。

其法律依据是：(1)《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定。(2)《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三条规定、第四条规定、第七条规定等。由以上法律、法规的规定可见，城镇国有土地的使用权的土地主体是可以转让其享有使用权的土地的，不需要到土地管理部门办理批准手续，只需要到土地管理部门办理过户手续就可以了。因而，王某向沈某转让该宅基地的行为是合法的、有效的。

2．最高人民法院《关于使用{中华人民共和国合同法)若干问题的解释(一)》第九条回答： “法律、法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。” 《条例》没有规定城镇国有土地的转让协议在办理登记手续后生效，故王、沈间的宅基地转让行为有效，无须对该行为进行登记。

3．《土地管理法实施细则》规定的是土地所有权、使用权的变更自变更登记之日起生效，是规定的土地所有权、使用权的受让主体实际取得受让土地所有权、使用权的时间，是规定的土地所有权、使用权的实际转移时间，并不是规定土地所有权、使用权的转让协议应当进行登记后才发生法律效力，因为签订协议和办理登记手续是两回事，不能混为一谈。

所以，法院判决王某和沈某所签订的宅基地转让协议是合法有效的，并不能因为土地使用权变更手续未履行而将协议认为无效。办理土地使用权变更登记手续和办理房屋产权变更登记手续是一样的，登记行为是双方按约定履行义务而不是协议的生效条件。如果王某拒绝和沈某履行有关变更登记手续，就显然属于违约，人民法院应当依法判令王某履行该项义务，以体现保护诚实信用、公平交易的民事法律原则。

来源：http://www.360doc.com/content/15/0114/22/3634612_440802155.shtml