律师说法 | 合作建房合同无效的情形

金桥天云

合作建房，就是住户联合做开发商，共同出资，成立房地产公司，大家按各自购买能力一起出资金，综合汇总户型并计算总面积，选购合适地块，找设计公司设计、找建筑公司施工，最后验收付款入住。建房迷转载合作建房相关的微信，让大家了解合作建房的政策，合作建房在国内的动态，以帮助大家更好地进行合作建房。

文|河北张金龙律师事务所  任德宾

依照相关法律规定，导致合作建房合同无效的情形主要有：

一、联建合同的主体不符合法律规定。比如说：供地方提供的土地并非其依法有偿取得土地使用权的土地，或者供地方并非该幅土地享有合法承租权的承租人，又比如建筑方并不具有法定的房地产开发经营资格。
        二、联建合同的内容违反了国家法律、政策的强制性规定。主要表现为：（一）联建一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）联建双方恶意串通，损害国家利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；(五)其他违反法律、法规强制性规定。
        三、联建合同欠缺法定的要式要件。即联建各方没有共同办理立项手续或者联建审批手续，以集体土地使用权参与联建的，没有事先经过国家转批征用程序，等等。
        在实践中还需要特别注意的是，根据最高人民法院的司法解释，对于1995年颁布的房地产管理法实施前，以国有土地使用权投资合作建房的，存在着一些与其在联建合同效力认定上的不同之处，主要包括：
       （一）享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资和他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同无效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。
       （二）当事人签订合建合同，依法办理合建审批手续和土地使用权变更登记手续的，不因合建一方没有房地产开发经营权而认定合同无效。
       （三）以划拨方式取得国有土地使用权的一方，在《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》实施以前，经有关主管部门批准，以其使用的土地作为投资和他人合作建房的，可认定合建合同有效。该条例实施后，以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的，应认定合建合同无效。该条例实施后，以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的，应认定合建合同无效，但在一审诉讼期间经有关主管部门批准，依法补办了出让手续的，可认定合同有效。
       （四）名为合作建房，实为土地使用权转让的合同，可按合同实际性质处理。如土地使用权的转让符合法律规定的，可认定合同有效，不因以合作建房为名认定合同无效。

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