问：宅基地房产买卖协议是否有效？

比卡秋

宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地的所有权属于农村集体经济组织。建房迷给大家分享宅基地建房相关微信，目的是让大家农村宅基地转让协议，农村宅基地改革，农村宅基地继承，农村宅基地申请书，农村宅基地转让，农村宅基地纠纷，农村宅基地使用证，农村宅基地管理条例等内容。

问：
　　我们家是上海奉贤区某地的(农村户口)，6年左右前，父母亲因为要供我读书，故卖了自家的房屋，买方是上海市中心的人(城市户口)，当时个人签订了协议说：本方自愿将房屋转让卖方，放弃一切拆迁权利等等。当时也找了个律师事务所的律师做了个公证。我想问的是如果我现在想把以前的房子拿回来，还有办法吗？当初签订的协议具有法律效力吗？如果对方不同意卖，那又怎么办呢？
　　注：到现在为止，宅基地的产权证上户主还是我父亲。
答：
　　从法律上讲，你们当时签的协议协议有效，但只做为买方付过钱的证明，不能做为买方拥有房屋产权的证明！房屋产权只能以房产证的名字为准！
　　你们这种情况属于未实现房屋产权转移的交易，未依法进行登记过户，没有进行登记过户，购买人就尚未取得所有权。现在房子所有权仍然属于你父亲的，因为产权证上是你父亲的名字。你有权叫买主搬家。如对方你想把房子拿走，可以打官司，根据你们当初签的协议，他可以拿回房款，若协议上有违约赔偿的话，要按协议赔偿！
　　这里卖家是可以收回房子的！因为没有过户，卖家还是房屋的所有权人！
补充：
　　依据我国宪法和土地管理法的有关规定，农村的宅基地属于农村集体所有，其使用权不得出卖、转让。农民在取得宅基地使用权以后，作为使用权人，有长期使用宅基地的权利，可以在宅基地上建造房屋、工棚和厕所等建筑物和构筑物，也可以在房屋前后的宅基地种植树木。宅基地上的建筑物和附着物的所有权，归宅基地使用人所有。使用权人在行使权利的同时必须履行法律规定的义务，不得改变宅基地的用途，不得出租、买卖和变相买卖宅基地，不得借口修建改造房屋而随意扩大宅基地的使用面积。
　　当然，法律并不限制对私有房屋的买卖。根据“地随房走”的原则，在出售私有房屋时，宅基地的使用权随之转移给新的房屋所有权人。只是宅基地具有特殊性，属于农村集体经济组织所有，法律对其“转让”具有严格的限制条件：如果转让必须在同一集体经济组织内“转让”，同时必须先行依法到政府部门办理有关的审批手续，接受转让的村民不须为宅基地使用权支付任何价款给对方村民。你与他非同一集体经济组织村民，房屋下的宅基地属集体所有，是你所在村民小组无偿划给你父亲做为宅基地使用的。你们之间订立的房屋让合同，违反了国家法律的禁止性规定，且未经审批，其合同自始不发生法律效力，属无效合同。


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