合作建房如何征收营业税?

金桥天云

合作建房，就是住户联合做开发商，共同出资，成立房地产公司，大家按各自购买能力一起出资金，综合汇总户型并计算总面积，选购合适地块，找设计公司设计、找建筑公司施工，最后验收付款入住。建房迷转载合作建房相关的微信，让大家了解合作建房的政策，合作建房在国内的动态，以帮助大家更好地进行合作建房。

合作建房如何征收营业税?

2014-09-30     威科先行财税信息库

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案例1

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基本信息：
甲方与乙方签订合同，约定由甲方提供其拥有的部分国有土地使用权，乙方提供资金合作建设商品房，甲方提供的部分国有土地使用权是经政府以政府文件形式批准，由政府收回后出让给乙方；房屋建成后，甲乙双方约定各自分得部分房屋的所有权，由乙方统一对外销售房屋，并将销售甲方分得房屋取得的销售收入转交给甲方，甲方向乙方支付佣金、广告费等手续费，上述行为应如何征收营业税？
税务处理：
《国家税务总局关于联合开发房地产项目营业税有关问题的批复》（国税函[2005]1189号）对上述行为作了规定，根据国税函[2005]1189号文：
（1）对甲方如何征收营业税

涉税行为	是否征税
土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为	不征
甲方向乙方转让其拥有的部分国有土地使用权(实质是福州市人民政府收回甲方拥有的部分国有土地使用权再出让给乙方,属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为)	实质是政府收回甲方拥有的部分国有土地使用权再出让给乙方,属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为,不征
房屋建成后,甲方取得的乙方转来的售房收入	甲方并未取得约定分得房屋的产权证,不属于甲方销售不动产取得的收入,不征

（2）对乙方如何征收营业税

涉税行为	是否征税
乙方对外销售房屋取得收入	全部销售收入(含按合同约定分给甲方的售房款),按"销售不动产"税目征收营业税
乙方取得的佣金/广告费等手续费收入	按"服务业"税目征收营业税

（3）纳税义务发生时间
- 乙方发生的应税行为纳税义务发生时间为收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天；
- 乙方销售不动产如采取预收款方式的，纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

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案例2

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基本信息：
甲公司以土地使用权投资、乙公司（海外公司）以货币出资，成立中外合作经营企业（以下称丙公司），开发经营A项目。丙公司将建成后的房屋所有权按比例分配给甲公司和乙公司各自经营的行为，应如何征收营业税？

税务处理：
《国家税务总局关于广州海粤房地产发展有限公司开发经营广州“东山广场”征收营业税问题的批复》（国税函[1998]413号）对上述行为作了规定，根据国税函[1998]413号文，甲、乙、丙公司分别按如下规定征税：

涉税行为	是否征税
甲公司以土地使用权投资入股	甲公司不承担经营风险,不符合不征收营业税的规定,应按"转让无形资产"税目征收营业税
丙公司将房屋分配给甲公司和乙公司	房屋的所有权发生了转移,应按"销售不动产"税目征收营业税
甲公司和乙公司将分得房屋再转让	按"销售不动产"税目征收营业税

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