合作建房涉税面面观之土地增值税

金桥天云

合作建房，就是住户联合做开发商，共同出资，成立房地产公司，大家按各自购买能力一起出资金，综合汇总户型并计算总面积，选购合适地块，找设计公司设计、找建筑公司施工，最后验收付款入住。建房迷转载合作建房相关的微信，让大家了解合作建房的政策，合作建房在国内的动态，以帮助大家更好地进行合作建房。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。根据前篇对合作建房营业税的纳税分析，笔者认为《关于合作建房营业税问题的批复》(国税函[2005]1003号)所指出的“甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房”这一精神同样适用于土地增值税，也就是说这种情况下，建成的房产仍然是甲方所有，乙方出资金的单位只是享受了一个免租使用的权利，并未发生房屋产权的转让行为，不产生土地增值税的纳税义务。
国税函发[1995]156号文中的合作建房分两种情形：第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。
第一种方式即纯粹的“以物易物”有明确政策规定：《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048）第二条规定：“关于合作建房的征免税问题：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。”
地方税务局的观点：广州市地税局《关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引(2012年修订版)的通知》（穗地税函[2012]198号）第八条：“（一）一方出地、一方出资合作开发房地产项目，双方不成立合营企业，合作中出地方以转让部分土地使用权（房地产）为代价，换取部分房地产所有权，出资方以转让部分房地产所有权为代价，换取部分土地使用权（房地产）。对于上述出地方以转让部分土地使用权（房地产）为代价，换取部分房地产所有权的，按187号文第三条第一项确认收入，对于出资方以转让部分房地产所有权为代价，换取部分土地使用权（房地产）的，按187号文第三条第一项分别确认土地增值税计税收入和取得部分土地使用权所支付金额。”
国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第三条规定，三、非直接销售和自用房地产的收入确定：（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
笔者认为以上“以物易物”方式合作建房，按照财税字〔1995〕048号文件精神是这么理解的：对于出地方，合作建房自用暂免征收土地增值税，是指以地换房环节的土地增值税，由于分房后销售不再符合免税条件，应补缴以地换房环节的土地增值税同时申报缴纳销售房屋的土地增值税，是两道土地增值税而非一道土地增值税。对于出资方而言，是以房产抵偿出地方的土地款项，在计算土地增值税时应以分出房屋的公允价作为取得土地使用权的价值，另外加上发生的各项成本费用作为土地增值税的扣除项目。但是根据“穗地税函[2012]198号”文件的规定，对于出地方在以地换房环节是须按照“国税发[2006]187号文”视同销售来确认土地增值税的计税收入的，笔者认为穗地税函[2012]198号文件此条款的规定与上位法有冲突，涉嫌条款无效。
第二种方式成立合营企业。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)规定：“一、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。但财税[2006]21号文对以上条款进行了调整，调整内容为“五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。……自2006年3月2日起执行。”
以上规定说明合营企业一方为房地产企业或房地产企业将开发产品用于投资联营则均不得免征土地增值税，换而言之只有投资双方都是非房地产公司的情况下，投资方才不缴纳土地增值税，但并未要求以哪种形式进行投资联营，也就意味着成立合营企业不管以国税函发[1995]156号文中任何方式进行投资联营，在土地增值税征收规定都是一致的。
地方税务机关的有关规定：广州市地税局《关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引(2012年修订版)的通知》（穗地税函[2012]198号）第十二条：“（二）出地方以土地使用权（房地产）、出资方以货币资金作价入股，成立合营企业，从事房地产开发，建成后双方采取分配方式为：1.风险共担，利润共享的；2.按销售收入一定比例提成或提取固定利润的；3.按一定比例分配房地产的。对于上述合营企业，以出地方土地使用权（房地产）作价入股时确认的评估价值作为取得土地使用权所支付金额；对于出地方，以土地使用权（房地产）作价入股时确认的评估价值作为转让土地使用权（房地产）所取得土地增值税计税收入。
根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号，以下简称21号文）第六条规定，对于2006年3月2日以后发生的，出地方以土地使用权（房地产）作价入股，成立合营企业从事房地产开发的，应征收土地增值税。”